Đầu tư bất động sản của kiều bào tại Việt Nam dưới góc nhìn pháp lý.

(VCBA) – Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC, trao đổi với Hiệp hội Doanh nhân Việt Nam – Canada 60 phút online vào 10h ngày 27-02-2026 tại tầng 8, Tòa nhà Daeha, 360 Kim Mã, HN.

Video Clip 60 phút tại đây:

https://www.facebook.com/61569645117299/videos/1865626480805777

—————

Kịch bản:

Phần 1: Bài viết quảng bá sự kiện

Tiêu đề: ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TỪ NƯỚC NGOÀI DƯỚI GÓC NHÌN PHÁP LÝ

Bạn là nhà đầu tư nước ngoài, hay là Kiều bào đang mong muốn sở hữu một “mảnh đất cắm dùi” tại quê hương?

Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã chính thức có hiệu lực, mang theo kỳ vọng về một kỷ nguyên mới minh bạch và thông thoáng hơn. Nhưng liệu hành lang pháp lý đã thực sự “mở toang” cánh cửa, hay vẫn còn những “khe cửa hẹp” mà chỉ người trong nghề mới thấy?

Hội Doanh nhân Việt Nam – Canada (VCBA) trân trọng kính mời Quý hội viên và các nhà đầu tư tham dự Talkshow đặc biệt:

“ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TỪ NƯỚC NGOÀI DƯỚI GÓC NHÌN PHÁP LÝ”

🔥 Diễn giả: Luật sư Trương Thanh Đức

iám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC, Thành viên Ban cố vấn pháp lý Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội. Ông nổi tiếng với góc nhìn pháp lý sắc bén, thực tế và khả năng “bắt bệnh” thị trường cực chuẩn. Ông sẽ không chỉ nói về Luật, mà sẽ nói về cách “dùng Luật” để bảo vệ dòng tiền của bạn.

Nội dung đáng chú ý tại buổi chia sẻ: 

• Phân tích những thay đổi chấn động trong Luật Đất đai 2024 đối với Việt kiều và người nước ngoài.
• Quyền sở hữu nhà ở: Người gốc Việt cần giấy tờ gì để đứng tên “Sổ đỏ” như người trong nước?
• Quy trình chuyển tiền, nộp thuế và mang lợi nhuận ra khỏi Việt Nam hợp pháp.
• Hỏi đáp trực tiếp: Tháo gỡ các vướng mắc pháp lý cụ thể của từng nhà đầu tư.

Thông tin sự kiện:

📅 Thời gian:

Giờ Hà Nội: 10:00 sáng thứ Năm ngày 27/2/2026, tức ngày 11 Tết

Giờ Vancouver: 19:00 tối thứ Tư ngày 26/2/2026, tức ngày Mùng 10 Tết

📍 Địa điểm:

Tại Hà Nội: Phòng 818, 8th Floor, Daeha Building, 360 Kim Ma Street, Ngoc Khanh Ward, Ba Dinh District, Hanoi City, Vietnam

Tại Canada: #240 -1190 Melville Street, Vancouver, BC, Canada V6E 3W1.

💻 Hình thức: Trực tiếp & Livestream Trực tuyến

Đừng để sự thiếu thông tin về pháp lý làm “bốc hơi” tài sản của bạn. Hãy đăng ký ngay hôm nay để nắm chắc phần thắng trong tay!

👉 Link đăng ký: [Điền Link]

 

Phần 2: Tập hợp 30 câu hỏi cho MC (Chia theo 5 nhóm chủ đề)

Vì Luật sư Trương Thanh Đức có phong cách trả lời rất phóng khoáng và đi thẳng vào vấn đề, MC nên nhóm các câu hỏi theo chủ đề để mạch chuyện được liền mạch.

Chủ đề 1: Tổng quan về cú hích pháp lý mới (Khởi động)

1. Thưa Luật sư, ông đánh giá thế nào về “khẩu vị” của Luật Đất đai 2024 đối với yếu tố nước ngoài? Là một bữa tiệc thịnh soạn hay chỉ là “bình mới rượu cũ”?
   • Chưa là bữa tiệc đối với cá nhân nước ngoài không có Quốc tịch Việt Nam, vẫn chỉ được sở hữu nhà ở trong dự án.
   • Đối với Việt Kiều hay Người Việt Nam ở nước ngoài có Quốc tịch Việt Nam thì thay đổi khá nhiều, có quyền như người Việt Nam ở trong nước, như được nhận thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tất cả các khu vực pháp luật cho phép.
   • Trước chỉ được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất trong các dự án nhà ở thương mại, nay được mua đất nhà ở ngoài dự án.
2. Theo ông, đâu là điểm “sáng” nhất và đâu là điểm “tối” (hoặc chưa rõ ràng) nhất trong khung pháp lý mới về bất động sản dành cho người nước ngoài và Việt kiều?
   • Điểm sáng nhất chính là việc xóa bỏ sự phân biệt đối xử giữa hai nhóm có cùng quốc tịch Việt Nam (Việt kiều và người định cư ở trong nước).
   • Cá nhân người nước ngoài vẫn chỉ được mua và sở hữu nhà có thời hạn trong dự án.
3. Nhiều người nói Luật mới đã “cởi trói” hoàn toàn cho Việt kiều. Dưới góc nhìn của một chuyên gia pháp lý lâu năm, ông thấy dây trói đã thực sự được tháo hết chưa?
   • Đối với người vẫn còn Quốc tịch Việt Nam và giấy tờ chứng minh nhân thân còn hiệu lực thì cơ bản đã được cởi trói.
   • Nhưng đối với người không có hộ chiếu, căn cước còn hiệu lực thì còn khá khó khăn về giấy tờ và thủ tục để thực hiện quyền.
4. So với các nước trong khu vực, cơ chế pháp lý cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam hiện nay đang ở mức độ nào: Dễ dãi, Khắt khe hay Hợp lý?
   • Đối với với Việt Kiều thì tương đương, tức tương đối dễ dàng và hợp lý
   • Đối với người nước ngoài thì còn khá khắt khe, chỉ được mua chung cư hoặc nhà ở trong dự án. Tuyệt đối không được mua đất lẻ.

Chủ đề 2: Dành cho Người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Việt Kiều) – Trọng tâm

5. Luật Đất đai 2024 cho phép người gốc Việt có quốc tịch nước ngoài được quyền như người trong nước. Vậy cụ thể họ cần những giấy tờ gì để chứng minh “gốc Việt” để được đứng tên sổ đỏ?
   • Hộ chiếu Việt Nam hoặc Căn cước hoặc Chứng minh nhân dân còn hạn.
   • Giấy tờ chứng minh cư trú: Dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu (phải đang cư trú hợp pháp tại Việt Nam tại thời điểm ký giao dịch).
   • Giấy tờ tình trạng hôn nhân: Giấy đăng ký kết hôn hoặc Giấy xác nhận tình trạng độc thân (để xác định tài sản chung hay riêng).
6. Trước đây Việt kiều hay phải nhờ người thân đứng tên hộ và xảy ra rất nhiều tranh chấp. Luật mới ra đời, liệu những “câu chuyện buồn” này có chấm dứt ngay lập tức không?
   • Trước đây Việt kiều có nhu cầu chính đáng, nhưng không được đứng tên, nên phải nhờ vả, tranh chấp phức tạp
   • Luật mới chấm dứt cái mới, nhưng cái cũ thì còn mất nhiều thời gian.
7. Nếu một Việt kiều không còn giấy tờ cũ chứng minh nguồn gốc Việt Nam, pháp luật có cơ chế nào “mở” để hỗ trợ họ không, thưa Luật sư?
   • Hộ chiếu nước ngoài, có dấu nhập cảnh vào Việt Nam.
   • Giấy tờ chứng minh nguồn gốc Việt Nam:

• Giấy xác nhận là người gốc Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền Việt Nam cấp (Sở Tư pháp hoặc Cơ quan đại diện ngoại giao Việt Nam ở nước ngoài).
• Giấy tờ chứng minh đã từng có quốc tịch Việt Nam (Giấy khai sinh, Sổ hộ khẩu cũ, Chứng minh nhân dân cũ…).
• Giấy tờ chứng minh có cha, mẹ, ông bà nội, ngoại đã từng có quốc tịch Việt Nam.
  • Giấy tờ tình trạng hôn nhân: Tương tự Việt kiều còn quốc tịch Việt Nam.

8. Việt kiều được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng liệu họ có được quyền kinh doanh bất động sản (mua đi bán lại kiếm lời) giống hệt như công dân trong nước không?
   • Nếu là Việt kiều còn Quốc tịch, thì cũng giống như người trong nước.
   • Nếu lad Việt kiều không còn Quốc tịch, thì khó khăn hơn: Chỉ được mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất trong các dự án (không được mua đất nền lẻ của dân rồi phân lô bán nền hoặc mua đi bán lại như một nghề kinh doanh chuyên nghiệp dưới tư cách cá nhân).
   • Nếu không cư trú tại Việt Nam trên 183 ngày/năm, bị coi là cá nhân không cư trú, không được miễn thuế thu nhập (2%) từ việc bán 1 căn nhà duy nhất như người cư trú.
9. Với những người đang sở hữu 2 quốc tịch (song tịch), ông khuyên họ nên dùng hộ chiếu Việt Nam hay hộ chiếu nước ngoài để giao dịch bất động sản? Lợi và hại của mỗi lựa chọn là gì?
   • Hộ chiếu Việt Nam thì có đầy đủ quyền như một người dân trong nước (mua đất nền, đất nông nghiệp, nhận thừa kế, tặng cho không giới hạn…).
   • Thủ tục đơn giản, dễ dàng khi giao dịch, như công chứng, vay vốn ngân hàng, không cần qua các bước “Xác nhận nguồn gốc Việt Nam”.
   • Hộ chiếu Việt Nam thì dễ chuyển tiền vào, khó chuyển tiền ra quan ngân hàng. Hộ chiếu nước ngoài thì ngược lại.
10. Về thừa kế, nếu cha mẹ ở Việt Nam để lại đất đai cho con cái đã định cư ở nước ngoài (không còn quốc tịch VN), quy trình nhận di sản này hiện nay ra sao?
    • Điều kiện:

• Chứng minh nguồn gốc Việt Nam
• Nhập cảnh hợp pháp.
  • Quy trình:
• Bước 1: Khai nhận di sản thừa kế
• Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ pháp lý:
• Hộ chiếu nước ngoài và có dấu nhập cảnh.
• Giấy xác nhận là người gốc Việt Nam (do Sở Tư pháp hoặc Cơ quan đại diện ngoại giao VN cấp).
• Giấy chứng tử của cha, mẹ để lại di sản.
• Giấy tờ chứng minh quan hệ huyết thống (Giấy khai sinh).
• Sổ đỏ, Sổ hồng gốc của tài sản.
• Bước 3: Đăng ký biến động (Sang tên Sổ đỏ):
• Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.
• Cơ quan chức năng sẽ kiểm tra hồ sơ, thực hiện các nghĩa vụ tài chính và cấp Giấy chứng nhận mới.

 

Chủ đề 3: Dành cho Cá nhân & Tổ chức nước ngoài (Người ngoại quốc)

11. Người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam vẫn bị giới hạn thời hạn sở hữu 50 năm. Ông có nghĩ đây là rào cản lớn khiến dòng vốn ngoại e ngại?
    • Hạn chế về tâm lý, giảm giá trị, nhất là khi bán, dù được gia hạn 1 lần 50 năm.
12. Có trường hợp nào người nước ngoài được gia hạn thêm sau khi hết 50 năm không? Thủ tục này hiện nay đã có hướng dẫn cụ thể chưa?
    • Chưa có trường hợp nào.
    • Điều 6 về “Hồ sơ, trình tự, thủ tục gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài”, Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24-7-2024 của Chính phủ “Quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở”: Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở tối thiểu 03 tháng, tổ chức, cá nhân nước ngoài có nhu cầu gia hạn thêm thời hạn sở hữu nhà ở thì gửi trực tiếp hoặc qua dịch vụ bưu chính hoặc trực tuyến 01 bộ hồ sơ đến UBND để được xem xét, giải quyết.
13. Người nước ngoài có được phép mua nhà phố, biệt thự trong các khu dân cư thông thường không, hay chỉ được mua trong các dự án thương mại được cấp phép?
    • Theo Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở thông qua các hình mua, thuê mua nhà ở tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ như biệt thự, nhà liền kề). Các dự án này phải không nằm trong khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Bộ Quốc phòng và Bộ Công an.
    • Như vậy, không được mua nhà phố, biệt thự trong các khu dân cư thông thường.
14. Giả sử một người nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam, họ có được đứng tên chung trên sổ đỏ với tư cách là sở hữu vĩnh viễn không?
    • Điểm c, khoản 2, Điều 20 về “Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài”, Luật Nhà ở 2023 quy định, người nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam thì được sở hữu nhà ở và có quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.
    • Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở và có quyền của chủ sở hữu nhà ở như người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
    • Như vậy họ được đứng tên chung trên “Sổ đỏ” và sở hữu vĩnh viễn.
15. Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) muốn thâu tóm quỹ đất để làm dự án tại VN hiện nay đang gặp những vướng mắc pháp lý lớn nhất là gì?
    • Không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trực tiếp từ cá nhân, hộ gia đình (trừ trường hợp trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp).
    • Trong khi đó, để được công nhận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, thì phải có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác (không có thì chỉ được thí điểm).
16. Người nước ngoài mua nhà xong có được phép cho thuê lại để thu tiền không? Cần lưu ý gì về thủ tục đăng ký tạm trú cho khách thuê?
    • Đã có quyền sở hữu rồi thì được phép cho thuê.
    • Nếu khách thuê là người Việt Nam thì người cho thuê hoặc khách thuê phải thực hiện đăng ký tạm trú tại Công an xã, phường thông qua Cổng dịch vụ công quản lý cư trú.
    • Nếu khách thuê là người nước ngoài thì phải khai báo tạm trú trong vòng 24 giờ. Hiện nay hầu hết các tỉnh thành đều yêu cầu khai báo qua Trang thông tin điện tử của Phòng Quản lý xuất nhập cảnh Công an tỉnh, thành phố.

 

Chủ đề 4: Dòng tiền, Thuế và Tài chính

17. Một câu hỏi rất thực tế: Mang tiền vào Việt Nam mua đất thì dễ, nhưng bán đất xong mang tiền (cả gốc lẫn lãi) ra nước ngoài có khó không?
    • Đây chính là “nỗi sợ” lớn nhất của các nhà đầu tư quốc tế và Việt kiều.
    • Mang tiền ra, cần có Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân (2%) từ việc nhượng bán đất và Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng.
    • Mang Sổ hồng (bản sao), Hợp đồng bán nhà và Biên lai thuế ra ngân hàng. Ngân hàng sẽ kiểm tra xem bằng chứng chuyển tiền từ nước ngoài vào để mua đất trước đó.
    • Ngân hàng sẽ cho phép dùng tiền Việt trong tài khoản mua ngoại tệ và chuyển ra nước ngoài.
    • Nếu là công dân Việt Nam thì được chuyển tiền ra nước ngoài cho các mục đích cụ thể (học tập, định cư, thừa kế…). Vì vậy, cần chứng minh việc cư trú tại nước ngoài để chuyển tiền vì mục đích định cư.
18. Pháp luật kiểm soát nguồn tiền đầu tư bất động sản từ nước ngoài như thế nào? Có yêu cầu chứng minh nguồn gốc tiền sạch không thưa Luật sư?
    • Ngân hàng tại Việt Nam bắt buộc phải xác minh danh tính, nghề nghiệp, thu nhập và mục đích chuyển tiền (như Hợp đồng đặt cọc hoặc Hợp đồng mua bán bất động sản).
    • Nếu khoản tiền lớn bất thường, ngân hàng có quyền yêu cầu cung cấp các giấy tờ chứng minh nguồn tiền (như: sao kê tài khoản tiết kiệm tại nước ngoài, hợp đồng bán tài sản tại nước ngoài, bảng lương, hoặc quyết định chia cổ tức…).
    • Mọi giao dịch thanh toán mua bất động sản phải thực hiện qua tài khoản thanh toán được mở tại một ngân hàng thương mại tại Việt Nam.
    • Việc chuyển tiền từ nước ngoài vào phải khớp với thông tin người đứng tên trên hợp đồng mua bán.
    • Báo cáo giao dịch lớn và giao dịch có dấu hiệu đáng ngờ từ 400 triệu trở lên, mua nhiều bất động sản, dòng tiền phức tạp,… phải được báo cáo cho Cục Phòng, chống rửa tiền (thuộc Ngân hàng Nhà nước).
    • Nếu người nước ngoài đầu tư dưới danh nghĩa doanh nghiệp (FDI) thì phải được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
19. Các loại thuế, phí mà nhà đầu tư nước ngoài phải chịu khi mua bán, chuyển nhượng bất động sản có gì khác biệt so với người trong nước?
    • Về cơ bản giống nhau
    • Khác đáng kể là trong nước thì được miễn thuế thu nhập nếu bán nhà đất duy nhất.
20. Nếu Việt kiều dùng tiền mặt (ngoại tệ) mang về nước để mua đất thay vì chuyển khoản qua ngân hàng, giao dịch đó có được pháp luật bảo vệ khi xảy ra tranh chấp không?
    • Giao dịch này cực kỳ rủi ro vì:

• Rất khó được pháp luật bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, vì khó có vết tích dòng tiền;
• Không có bằng chứng dòng tiền sạch;
• Không đúng quy định về quản lý ngoại hối (không đổi ra tiền Việt được, trong khi không được sử dụng ngoại hối);
• Phải thanh toán qua tài khoản: Khoản 2, Điều 48, Luật KD BĐS 2023: Chủ đầu tư dự án, DN KD BĐS dịch vụ BĐS nhận tiền thanh toán từ khách hàng thông qua tài khoản ngân hàng.
  • Không thể thoát vốn ra nước ngoài sau này. “Bế tắc” khi muốn mang tiền ra nước ngoài, vì không chứng minh được tiền vào.

21. Vấn đề vay vốn ngân hàng tại Việt Nam để mua nhà đối với người Việt định cư ở nước ngoài hiện nay như thế nào?
    • Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30-12-2016 của Thống đốc NHNN “Qquy định về hoạt động cho vay của TCTD, chi nhánh NHNN đối với khách hàng”:

• Điều 28.2 và Điều 31.2, thời hạn cho vay phục vụ kinh doanh hay nhu cầu đời sống đối với cá nhân có quốc tịch nước ngoài cư trú tại Việt Nam, “không vượt quá thời hạn được phép cư trú còn lại tại Việt Nam”.
• Kể cả vay chi nhánh NHNN.
  • Thông tư 61/2024/TT-NHNN ngày 31-12-2024 “Quy định về bảo lãnh ngân hàng”:
• Điều 12.1 về “Bảo lãnh đối với khách hàng là người không cư trú” phải bảo đảm 100% bằng ký quỹ hoặc tiền gửi & chứng chỉ tiền gửi của chính TCTD bảo lãnh hoặc bên nhận bảo lãnh là người cư trú.
• Kể cả vay chi nhánh NHNN.

 

Chủ đề 5: Rủi ro, Tranh chấp & Lời khuyên thực chiến

22. Với kinh nghiệm xử lý nhiều vụ án, đâu là rủi ro pháp lý phổ biến nhất mà các nhà đầu tư từ nước ngoài thường “sập bẫy” tại Việt Nam?
    • Bẫy Nhờ người khác đứng tên + Giá tăng quá nhiều.
    • Bẫy Dự án chưa đủ điều kiện pháp lý: Chưa có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
23. Chúng ta hay nghe về “Sổ hồng”, “Sổ đỏ”. Nhà đầu tư nước ngoài cần phân biệt giá trị pháp lý của các loại giấy này như thế nào để tránh bị lừa?
    • Sổ Đỏ: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, 4 trang A4: Chủ yếu cấp cho đất nông nghiệp, đất ở nông thôn trước năm 2009.
    • Sổ Hồng: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, 4 trang A4. Được dùng từ 2009 đến hết 2024.
    • Sổ Hồng mới (hồng cánh sen từ 01/01/2025), 2 trang A4: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”. Quét mã QR
    • Sổ điện tử: Sắp áp dụng. Về cơ bản giá trị pháp lý như nhau, quan trọng là nội dung cụ thể ghi nhận thế nào, đất “sở hữu quyền” hay đất “thuê quyền”, đất sử dụng lâu dài hay có thời hạn, đất ở hay đất khác,..
24. Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất với người ở nước ngoài có cần công chứng không? Nếu chỉ viết tay thì rủi ro là gì?
    • Theo quy định của Bộ luật Dân sự 1995, Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai 2024 thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực.
    • Tuy nhiên, viết tay thì rủi ro là:

• Không bảo đảm việc xác thực chính chủ;
• Không được ghi nhận trên hệ thống dữ liệu công chứng;
• Giá trị chứng cứ không chắc chắn bằng văn bản công chứng.

25. Nếu xảy ra tranh chấp bất động sản giữa nhà đầu tư nước ngoài và chủ đầu tư VN, ông khuyên nên đưa ra Tòa án hay Trung tâm Trọng tài?
    • Điều 236.5 về “Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai”, Luật Đất đai 2024 quy định: “ Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại”.
    • Vì vậy, nên đưa ra Trọng tài.
26. Mua bất động sản hình thành trong tương lai (dự án chưa xây xong) đối với nhà đầu tư từ xa chứa đựng những rủi ro gì về mặt pháp lý?
    • Chưa đủ điều kiện bán, không ký hợp đồng mua bán mà dùng hợp đồng đặt cọc, đăng ký giữ chỗ, hợp tác đầu tư, cho vay, nộp tiền cho môi giới chứng minh năng lực tài chỉnh
    • Bảo lãnh ngân hàng nhưng chưa phát hành Thư bảo lãnh cho từng nhà đầu tư và phủ nhận nghĩa vụ.
    • Chậm hoàn thành, bàn giao, cấp sổ.
27. Ông có lời khuyên gì về việc ủy quyền? Nhà đầu tư ở nước ngoài ủy quyền cho người tại VN thực hiện giao dịch thì nên giới hạn phạm vi ủy quyền ra sao cho an toàn?
    • Giới hạn về nội dung, không nên làm một bản ủy quyền chung chung là “toàn quyền quyết định”. Hãy tách bạch rõ ràng:

• Ủy quyền thực hiện thủ tục.
• Ủy quyền ký kết: Thận trọng trong đặt cọc, mua tối đa bao nhiêu, bán tối thiểu bao nhiêu.
• Ủy quyền thanh toán: Không nên ủy quyền nhận tiền hoặc chuyển tiền mua nhà. Mọi dòng tiền phải đi qua tài khoản ngân hàng đứng tên người mua.
  • Giới hạn về thời gian: Nên xác định vừa đủ, không nên để quá dài hoặc “cho đến khi công việc kết thúc”.
  • Không cho phép ủy quyền lại.
  • Giới hạn về tài sản cụ thể.

 

Câu hỏi kết (Dành cho phần chốt)

28. Ông dự đoán thế nào về xu hướng tranh chấp pháp lý bất động sản có yếu tố nước ngoài trong 1-2 năm tới khi Luật mới đi vào thực tiễn?
    • Tranh chấp sở hữu với người đứng tên hộ từ trước đến nay.
    • Tranh chấp “Hợp đồng đặt cọc” và “Huy động vốn trái phép” với các giao dịch trong những năm gần đây.
29. Nếu được dùng 3 từ để khuyên các nhà đầu tư từ nước ngoài trước khi xuống tiền vào bất động sản Việt Nam thời điểm này, ông sẽ chọn 3 từ nào?
    • Pháp lý – Uy tín – Đầu tư.
30. Cuối cùng, theo ông, “Đầu tư Bất Động Sản từ nước ngoài”: Luật đã mở, nhưng “tâm” của nhà đầu tư đã nên “an” chưa?
    • Tôi nghĩ chưa An, vì chỉ an khi đủ cả 3 yếu tố: Pháp lý, thị trường và được bảo vệ khi có khó khăn và tranh chấp.

—————–

 

Điều 26. Quyền chung của người sử dụng đất

1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất sử dụng hợp pháp.
3. Hưởng các lợi ích khi Nhà nước đầu tư để bảo vệ, cải tạo và phát triển đất nông nghiệp.
4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, phục hồi đất nông nghiệp.
5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
6. Được quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
7. Được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
8. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này và luật khác có liên quan.
2. 2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
3. a) Nhóm người sử dụng đất bao gồm thành viên hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

1. b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
4. a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
5. b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
6. c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
7. d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Điều 28. Nhận quyền sử dụng đất

1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
2. a) Cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 37 của Luật này;
3. b) Tổ chức kinh tế, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
4. c) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao;
5. d) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;

đ) Tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

1. e) Tổ chức trong nước, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này;
2. g) Tổ chức trong nước, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
3. h) Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở; nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự; nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự;
4. i) Tổ chức trong nước, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất; tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
5. k) Tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất;
6. l) Tổ chức trong nước, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;
7. m) Tổ chức trong nước, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia, tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất;

Điều 31. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; thực hiện đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật.
4. Thực hiện biện pháp bảo vệ đất; xử lý, cải tạo và phục hồi đất đối với khu vực đất bị ô nhiễm, thoái hóa do mình gây ra.
5. Tuân thủ quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến tài sản và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
6. Tuân thủ quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
7. Bàn giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

Điều 37. Quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất

1. Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
2. d) Cho tổ chức, cá nhân khác, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;

Trường hợp người được thừa kế là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 44 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 44 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;

1. e) Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng hoặc mở rộng đường giao thông theo quy hoạch; tặng cho quyền sử dụng đất để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với cá nhân hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 44 của Luật này;
2. h) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất với tổ chức, góp quyền sử dụng đất với cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh.
3. Cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
4. e) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất với tổ chức, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại.

 

Điều 41. Quyền và nghĩa vụ của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam

1. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 33 của Luật này.
2. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
3. a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 26 và Điều 31 của Luật này;
4. b) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
5. c) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại;
6. d) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật này. Người mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục thuê đất theo mục đích đã được xác định và thời hạn sử dụng đất còn lại, có các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

đ) Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất;

1. e) Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao; người thuê lại quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
2. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
3. a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 26 và Điều 31 của Luật này;
4. b) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất;
5. c) Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất;
6. d) Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

đ) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

4. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có sử dụng đất được hình thành do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, phần vốn góp thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này tương ứng với hình thức nộp tiền sử dụng đất, trả tiền thuê đất.
5. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 3 Điều 33 của Luật này.

Điều 42. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, quyền sử dụng đất được thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 3 Điều 41 của Luật này.
2. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được chuyển đổi từ doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
3. a) Quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 41 của Luật này đối với trường hợp quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó không thuộc trường hợp được sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở để bán và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm theo quy định của Luật này;
4. b) Quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 3 Điều 41 của Luật này đối với trường hợp quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó không thuộc trường hợp được sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở để bán và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật này;
5. c) Quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 3 Điều 41 của Luật này đối với trường hợp quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó được sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở để bán và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
6. Doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà được sử dụng giá trị quyền sử dụng đất như ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp, không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai góp vốn liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì doanh nghiệp liên doanh có quyền, nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 33 của Luật này. Giá trị quyền sử dụng đất là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp liên doanh.

Điều 43. Quyền và nghĩa vụ của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao

1. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 33 của Luật này.
2. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
3. a) Trường hợp trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, trả tiền thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê lại thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 33 của Luật này;
4. b) Trường hợp trả tiền thuê đất, thuê lại đất hằng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 34 của Luật này.

Điều 44. Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

1. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam; có quyền sử dụng đất ở do nhận chuyển quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.
2. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều này có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
3. a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 26 và Điều 31 của Luật này;
4. b) Chuyển quyền sử dụng đất ở khi bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở cho tổ chức, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết. Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho đối tượng không được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở và không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
5. c) Chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở theo quy định của Luật này;
6. d) Thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
7. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:
8. a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người nhận thừa kế;
9. b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 37 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;
10. c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện theo ủy quyền bằng văn bản nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại tổ chức đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.
11. Trường hợp trong số những người nhận thừa kế có người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam còn những người khác thuộc diện được nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa phân chia thừa kế quyền sử dụng đất cho từng người nhận thừa kế thì những người nhận thừa kế hoặc người đại diện theo ủy quyền bằng văn bản nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại tổ chức đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.

Sau khi giải quyết xong việc phân chia thừa kế thì cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì phần thừa kế được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều này.

5. Người nhận thừa kế trong các trường hợp quy định tại điểm c khoản 3 và khoản 4 Điều này được ủy quyền bằng văn bản cho người khác trông nom hoặc tạm sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.