Nới điều kiện bán nhà đang thế chấp: Cơ chế nào bảo vệ bên mua?
(VNF) – Ở góc độ pháp lý, Câu mẫu: Chương trình có sự tham gia của Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC, cho rằng việc cho phép bán, chuyển nhượng tài sản đang thế chấp thực chất không phải là vấn đề mới.
Theo ông Đức, ngay từ khi xây dựng Bộ luật Dân sự năm 2015, tư duy lập pháp đã hướng đến việc tạo điều kiện để tài sản được lưu thông trong nền kinh tế thị trường. Cụ thể, Điều 320 về “Nghĩa vụ của bên thế chấp”, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, không được bán tài sản thế chấp, trừ trường hợp tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh; còn nếu không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, thì chỉ được bán nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
Các phiên bản Luật Nhà ở từ trước đến nay cũng không cấm việc bán nhà ở thế chấp. Vì vậy, nếu Luật Nhà ở cho phép thì việc tài sản đang thế chấp được giao dịch “không có gì trái với nguyên tắc pháp luật”.
“Dĩ nhiên, chính sách nào cũng có hai mặt. Khi cho phép bán tài sản đang thế chấp thì bên nhận thế chấp, chủ yếu là ngân hàng cũng như bên mua tài sản thế chấp, sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro hơn và dễ phát sinh tranh chấp”, ông Đức nói.
Tuy nhiên, theo Luật sư Trương Thanh Đức, về mặt pháp lý, tài sản đang thế chấp không thể bị bán để “biển thủ”, “buông” hẳn biện pháp bảo đảm. Việc bán, chuyển nhượng tài sản thế chấp vẫn phải bảo đảm quyền ưu tiên của bên nhận thế chấp.
Cụ thể, ngoài quy định của pháp luật, thì quan hệ thế chấp còn phụ thuộc vào thỏa thuận giữa các bên, thường là phải có sự đồng ý của bên nhận thế chấp thì mới được bán và khoản tiền thu được phải được dùng để thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc người mua tài sản phải kế thừa nghĩa vụ thế chấp, tức tài sản không được giải chấp nếu vẫn còn ràng buộc nghĩa vụ, chưa trả hết nợ.
Vị luật sư cho rằng, đối với nhà ở thuộc dự án, điều quan trọng nhất không phải dự án có đang thế chấp hay không mà là quyền lợi của người mua được bảo đảm đến đâu. “Nếu ngân hàng, chủ đầu tư và khách hàng thỏa thuận rõ quyền, nghĩa vụ của mình trong hợp đồng, đồng thời có cơ chế quản lý dòng tiền minh bạch thì rủi ro sẽ được giảm đáng kể và trên thực tế nhà ở dự án đang thế chấp vẫn được mua bán rất phổ biến lâu nay”, ông nhấn mạnh.
Theo vị luật sư, hiện nay người mua cũng có nhiều công cụ để kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản thông qua dữ liệu công chứng và đăng ký biện pháp bảo đảm. Nếu chấp nhận mua tài sản đang thế chấp thì người mua cũng cần hiểu rõ quyền và nghĩa vụ mà mình đến đâu.
Dù vậy, luật sư Đức cũng cho rằng pháp luật vẫn cần dự liệu những tình huống phát sinh khi các bên không tuân thủ quy định, chẳng hạn chủ đầu tư hay chủ sở hữu khác tự ý bán tài sản khi chưa được ngân hàng chấp thuận hoặc không sử dụng tiền bán để trả nợ ngân hàng theo thỏa thuận.
“Khi đó phải có cơ chế pháp lý đủ mạnh để xử lý, vừa giúp cho tài sản dễ dàng giao dịch, vừa bảo đảm quyền lợi của bên nhận thế chấp, vừa bảo vệ người mua nhà trong những tình huống xấu nhất”, ông Đức nói. Chẳng hạn, nếu bán nhà mà không trả nợ và cũng không tiếp tục hay thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác thì giao dịch mua bán là vô hiệu.
—————
Bài đầy đủ tại Vietnam Finace (Bất động sản) ngày 31-7-2026:
(690/1.773)
—————