(ĐBND) – Tại Hội thảo Lấy ý kiến doanh nghiệp hoàn thiện dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh Bất động sản do Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức ngày 12.3, nhiều chuyên gia cho rằng, quy định về vốn pháp định trong dự thảo còn nhiều điểm chưa hợp lý.
Vốn pháp định 50 tỷ?
Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định, tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp, có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng. Xuất phát từ quy định đó, dự thảo Nghị định tại Điều 3 ghi nhận điều kiện để tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản thành lập doanh nghiệp là phải có vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng, đối với trường hợp đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thuộc diện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đô thị.
Tuy nhiên, tại hội thảo, không ít chuyên gia cho rằng, quy định về vốn pháp định trong dự thảo này có nhiều điểm chưa hợp lý, bởi như vậy sẽ có nhiều mức vốn pháp định khác nhau, gây khó khăn cho cơ quan đăng ký kinh doanh khi áp dụng pháp luật. Giám đốc Công ty Luật ANVI Trương Thanh Đức cho rằng, quy định này cần phải xem xét lại, vốn pháp định từ trước đến nay được giải thích trong các đạo luật là mức vốn tối thiểu để thành lập doanh nghiệp. Luật có quy định doanh nghiệp có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, thì cũng không thể suy luận rằng, doanh nghiệp phải có vốn pháp định khác cao hơn 20 tỷ đồng.
Bà Nguyễn Hồng Hà, Văn phòng Luật sư Zicolaw cũng chỉ ra rằng, yêu cầu mức vốn pháp định 20 tỷ đồng là đã quá cao đối với các dự án quy mô nhỏ, thực tế trước đây là 6 tỷ đồng, tức là thấp hơn 1/3 so với quy định hiện hành. Bên cạnh đó, nếu quy định 50 tỷ đồng, không chỉ gây khó khăn cho dự án quy mô nhỏ mà ngay cả công ty có tiềm lực tài chính mạnh cũng sẽ cân nhắc liệu có hợp lý hay không khi phải góp nhiều vốn cho một dự án có tổng đầu tư thấp. Kết quả là nhiều công ty bất động sản sẽ nản lòng và không muốn thực hiện dự án quy mô nhỏ.
Ngoài ra, Luật Đất đai cũng đã có quy định yêu cầu chủ đầu tư thực hiện dự án bất động sản phải bảo đảm tỷ lệ vốn chủ sở hữu (15% hoặc 20%) trên tổng vốn đầu tư của dự án. Quy định này đã góp phần vào việc bảo đảm tính phù hợp về vốn của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. Do vậy, chỉ nên đưa ra một mức vốn pháp định là 20 tỷ đồng áp dụng chung đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Trường hợp không cần vốn pháp định
Để góp phần làm rõ những trường hợp nào không cần có vốn pháp định, khoản 2, Điều 3 dự thảo quy định, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ không thường xuyên; doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản môi giới bất động sản độc lập không yêu cầu phải có vốn pháp định.
Điểm bất hợp lý ở quy định này, theo nhiều chuyên gia là kinh doanh dịch vụ bất động sản và kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản cũng là hoạt động kinh doanh bất động sản, do đó không thể xét nó vào trường hợp không cần vốn pháp định. Trong toàn bộ Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, cũng không có điều, khoản nào quy định các loại dịch vụ này không cần vốn pháp định.
Trưởng Bộ phận Pháp chế miền Bắc, Ngân hàng Thương mại CP Quốc dân Phùng Bích Vân cho rằng, quy định lại những điều đã được ghi nhận trong Luật Kinh doanh Bất động sản là không cần thiết, không làm rõ thêm nội dung mà còn có phần chưa hợp lý vì dự thảo chỉ đề cập tới các trường hợp không yêu cầu phải có vốn pháp định trong khi đó Luật Kinh doanh Bất động sản đã xác định rõ hai yếu tố là không phải thành lập doanh nghiệp và không yêu cầu phải có vốn pháp định đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên. Luật cũng nêu rõ điều kiện kinh doanh dịch vụ bất động sản, trong đó không đề cập đến vốn pháp định, do vậy không cần thiết hướng dẫn nội dung này.
Bên cạnh đó, có ý kiến cho rằng, yêu cầu về mức vốn pháp định tối thiểu áp dụng cho tất cả các hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm cả các hoạt động không cần có mức vốn cao ví dụ như cho thuê và cho thuê lại không gian mặt bằng là chưa hợp lý. Theo đó, yêu cầu về vốn pháp định chỉ nên áp dụng cho các dự án xây dựng và phát triển bất động sản đòi hỏi phải có chi phí đầu tư cao.
Yêu cầu tính trung thực
Khoản 3, Điều 3 dự thảo xác định, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc diện phải có vốn pháp định phải chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của số vốn pháp định và phải duy trì mức vốn pháp định không được thấp hơn mức vốn pháp định quy định trong suốt quá trình kinh doanh bất động sản.
Nhiều ý kiến cho rằng, điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản từ trước đến nay luôn là vấn đề được đặc biệt quan tâm trong pháp luật về kinh doanh bất động sản. Do vậy yêu cầu về tính trung thực, chính xác của số vốn pháp định là quy định hết sức quan trọng, liên quan mật thiết đến khả năng của doanh nghiệp trong việc thực hiện dự án. Tuy nhiên cũng cần cân nhắc, liệu có nên áp dụng yêu cầu này đối với doanh nghiệp đã hoàn thành dự án mà không còn cần vốn trong tương lai.
Bên cạnh đó, theo Ts Nguyễn Thị Nga, Đại học Luật Hà Nội, nhiều nội dung của dự thảo còn rất chung chung, vấn đề xử lý khi doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vi phạm quy định về vốn pháp định hoàn toàn không được làm rõ trong những nội dung về sau của Dự thảo. Khi doanh nghiệp có sự vi phạm đối với quy định về việc duy trì vốn pháp định thì dự án có được tiếp tục thực hiện hay không, nếu có thì thời hạn để doanh nghiệp sửa chữa vi phạm là bao lâu, nếu không thì vấn đề trách nhiệm đặt ra đối với dự án đang dang dở sẽ được giải quyết như thế nào, là các nội dung cần được bổ sung làm rõ để bảo đảm tốt nhất quyền lợi cho bên mua.
Thu Trang
————–
Đại biểu Nhân dân 14-3-2015:
http://www.daibieunhandan.vn/ONA_BDT/NewsPrint.aspx?newsId=343567
(80/1.319)