(NLĐ) – Người mua nhà nên tìm hiểu rõ về hợp đồng bảo lãnh dự án của chủ đầu tư và ngân hàng thương mại để yên tâm tài sản của mình mua hình thành trong tương lai đã được bảo đảm

Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) sửa đổi quy định chủ đầu tư trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng (NH) thương mại bảo lãnh tài chính đã góp phần làm tăng thêm lòng tin, giúp bảo đảm quyền lợi tối đa nhất cho người mua nhà. Do đó, ngay khi luật có hiệu lực từ ngày 1-7, các chủ đầu tư và NH thương mại đã rầm rộ ký kết hợp đồng bảo lãnh dự án hình thành trong tương lai. Điển hình như VPBank ký bảo lãnh cho các dự án của Tập đoàn Novaland đang triển khai; VietinBank, BIDV bảo lãnh cho dự án của Công ty Đầu tư BĐS Hưng Thịnh; Thuduc House ký với VietBank…

Chưa cấp phép vẫn ký bảo lãnh dự án

Hơn 1 tháng sau khi Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực, vào ngày 12-8, NH Nhà nước mới chính thức công bố 33 NH thương mại (bao gồm cả ngân hàng nước ngoài) có đủ điều kiện thực hiện hoạt động bảo lãnh cho chủ đầu tư BĐS bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai. Mới đây, NH Nhà nước công bố thêm 5 NH thương mại được phép tham gia hoạt động này gồm: OCB, Sacombank, KienLongBank, NamABank và VIBank.

Trong khi vẫn còn một loạt NH chưa được cấp phép thực hiện bảo lãnh dự án như: GPBank, VNCB, OceanBank, SaigonBank, thậm chí cả những NH lớn, tên tuổi như Eximbank, DongABank… Trong số này có cả NH đang trong diện bị kiểm soát đặc biệt hoặc vừa bị mua lại với giá 0 đồng nhưng trước đó vẫn tham gia ký bảo lãnh dự án cho doanh nghiệp (DN).

Dự án căn hộ River Gate (quận 4, TP HCM) của Novaland Ảnh: HOÀNG TRIỀU

Nhiều người đặt câu hỏi phải chăng các DN BĐS và NH thương mại vội vã ký hợp đồng bảo lãnh dự án để lấy niềm tin của người tiêu dùng và bán được nhiều hàng để rồi một khi NH không được cấp phép bảo lãnh, khách hàng đã trót mua nhà sẽ bị thiệt nếu dự án gặp trục trặc, không bàn giao nhà như cam kết.

Bà Nguyễn Minh Ngọc (ngụ quận Phú Nhuận, TP HCM) cho biết đang có ý định mua căn hộ chung cư nên khi nghe có thêm NH tham gia bảo lãnh các dự án bà rất yên tâm. Tuy nhiên, nếu NH bảo lãnh mà thuộc diện bị kiểm soát hoặc bị mua lại 0 đồng thì rất đáng lo.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM, cho biết từ ngày 9-8, Thông tư 07 của NH Nhà nước về quy định bảo lãnh NH mới có hiệu lực, các chủ đầu tư thông tin về việc ký bảo lãnh với các NH trước đó thực chất chỉ là hợp đồng nguyên tắc. Đến nay, chỉ một vài đơn vị chính thức được ký bảo lãnh dự án với NH. Vì vậy, khách hàng khi mua nhà phải yêu cầu chủ đầu tư đưa ra hợp đồng ký bảo lãnh để tránh thiệt hại về sau.

Ngân hàng cũng lo

Lãnh đạo một NH thương mại cổ phần có hội sở tại TP HCM cho biết theo quy định khi chưa được cấp phép mà NH đã công bố bảo lãnh cho các dự án BĐS là vi phạm. Nhưng thực chất công bố chỉ là về hình thức, còn các NH vẫn có thể ký biên bản ghi nhớ bảo lãnh cho DN BĐS (hứa trước) để tranh thủ làm truyền thông, quảng bá tạo tin tưởng ở nhà đầu tư, khách hàng; đến khi được cấp phép mới tiến hành bảo lãnh chính thức.

“Có điều, bản thân mỗi NH khi tiến hành bảo lãnh cho dự án BĐS của DN đều phải cân nhắc rủi ro. Dù thu phí bảo lãnh nhưng nếu DN có sự cố, khoản phí đó không thể bù đắp nổi rủi ro cho NH nên thực tế, quy định phải được cấp phép mới cho bảo lãnh dự án dường như là một rào cản làm khó NH” – lãnh đạo NH này góp ý.

Phó tổng giám đốc một NH cổ phần khác cho biết mục đích quy định NH bảo lãnh dự án BĐS là rất tốt nhưng yêu cầu từng NH thương mại phải nộp hồ sơ xin giấy phép có vẻ không cần thiết vì trong giấy phép hoạt động của mỗi NH thương mại đều có nghiệp vụ bảo lãnh.

Cùng quan điểm này, luật sư Trương Thanh Đức – Chủ nhiệm CLB Pháp chế, Hiệp hội NH – cho rằng hiển nhiên bảo lãnh là một nghiệp vụ vốn có của NH thương mại (giống như hoạt động NH thì được phép huy động và cho vay). Do đó, nếu nhìn ở góc độ một số NH chưa được cấp phép đã đứng ra bảo lãnh dự án BĐS cũng không hẳn sai vì đây là nghiệp vụ theo quy định NH được làm.

Dẫn sai ý cơ bản: Mới cam kết về nguyên tắc thì không sai, chứ “đã đứng ra bảo lãnh” mà chưa được cấp phép đương nhiên là sai.

Trong khi đó, tổng giám đốc một DN BĐS cho biết hiện tại các NH thương mại cũng “chọn mặt gửi vàng” chứ không phải nhắm mắt ký bừa. “Điều chúng tôi lo lắng nhất là các NH thương mại có đủ lực để tham gia ký bảo lãnh nhiều dự án hay không bởi nếu một NH chỉ có vài ngàn tỉ đồng vốn điều lệ thì không thể nào bảo lãnh cho nhiều dự án với hàng ngàn căn hộ được. Nếu thị trường BĐS xấu, rủi ro xảy ra thì họ sẽ bảo lãnh cho dự án của DN nào trước và hệ quả dây chuyền của nó nếu có sẽ ra sao?”- tổng giám đốc này đặt vấn đề.

Đề xuất tăng thêm trần bảo lãnh

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng quy định bảo lãnh này đã mang lại nhiều tín hiệu tích cực cho thị trường BĐS, tạo niềm tin cho người tiêu dùng nhưng theo Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 và Thông tư 07 của NH Nhà nước, nếu xem việc bảo lãnh dự án BĐS hình thành trong tương lai như là một hình thức cấp bảo lãnh tín dụng thì một NH chỉ được phép cấp tín dụng không quá 15% vốn tự có cho một dự án và không vượt quá 25% cho nhóm các dự án của một DN. Nếu NH Nhà nước không cho tăng thêm trần cho các NH thì chưa hợp lý. Chưa kể, nếu áp dụng đúng nguyên tắc bảo lãnh là phải ký quỹ thì các DN không có đủ tiền. Còn nếu phải ép buộc thực hiện, họ sẽ cân nhắc, trì hoãn dẫn đến luật sẽ chậm đi vào cuộc sống.

SƠN NHUNG – THÁI PHƯƠNG

——-

Người lao động (Kinh tế) 03-9-3015:

http://nld.com.vn/kinh-te/nguoi-mua-nha-van-chua-het-phap-phong-2015090322030706.htm

(114/1.243)