826. Bảo lãnh bất động sản bao giờ mới phát huy tác dụng?

>>> ANVI ra mắt sách mới TRÁCH NHIỆM CỦA NGƯỜI QUẢN LÝ CÔNG TY <<<

826. Bảo lãnh bất động sản bao giờ mới phát huy tác dụng?

10:19, 17/09/2015

(VOV.vn) – Quy định bảo lãnh bất động sản vẫn chưa được triển khai khiến người mua nhà vẫn chưa được đảm bảo về quyền lợi.

Đã 2 tháng rưỡi trôi qua kể từ khi Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực, nhưng quy định phải có bảo lãnh ngân hàng mới được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai vẫn “giậm chân tại chỗ”, chưa triển khai được do những vướng mắc về quy trình, thủ tục. Trong khi đó, nhiều dự án vẫn tiếp tục mở bán, tranh thủ lúc “tranh tối, tranh sáng” để phớt lờ các quy định của pháp luật. Và cuối cùng, người mua nhà vẫn chưa được đảm bảo về quyền lợi.

Mới mở bán cách đây vài ngày, nhưng hơn chục căn hộ tại 2 tòa N01 và HH1, thuộc dự án chung cư New Horizon City, 87 Lĩnh Nam, quận Hoàng Mai đã có chủ. Các hoạt động tư vấn, bán hàng, giao dịch vẫn tiếp diễn, dù dự án này chưa được ngân hàng bảo lãnh.

Liên hệ với sàn bất động sản EZ Việt Nam – đơn vị phân phối dự án, một nhân viên tư vấn giải thích, dự án New Horizon City được ngân hàng BIDV rót số tiền lên tới 881 tỷ đồng để xây thô và hiện đang thi công vượt tiến độ, nên khách hàng mua nhà không có bảo lãnh cũng hoàn toàn yên tâm. Trước đó, 2 tòa N02, N03 thuộc dự án cũng đã bán gần hết tổng số 800 căn hộ.

Nhân viên này cho biết, nhiều người đã mua mà không cần bảo lãnh, giá thì chỉ cách mấy ngày đã chênh nhau gấp rưỡi, và cái lợi nhất nếu không có bảo lãnh là đỡ phải mất khoản phí ít nhất 2%.

“Chưa có ngay nhưng bên BIDV được quyền bảo lãnh rồi, dự án ruột của người ta nên chắc chắn người ta sẽ bảo lãnh luôn. Nhưng cái chính là thời gian ra bảo lãnh là bao giờ thôi. Bây giờ đang cân đối lại, cho tất cả các chủ đầu tư tự chọn hoặc cho người dân tự chọn, ví dụ chị muốn bảo lãnh thì chị có thể nhờ ngân hàng cho dự án vay bảo lãnh luôn. Bảo lãnh này mình dùng cũng được mà không dùng cũng được. Dự án này thì mua có bảo lãnh hay không bảo lãnh thì đều yên tâm hết”, nhân viên này cho biết.

Dự án New Horizon City hiện tại chưa được ngân hàng bảo lãnh.

Để bán được hàng trong thời điểm này, chủ đầu tư, sàn phân phối sẵn sàng tư vấn cho người mua nhà là không cần bảo lãnh ngân hàng để bớt một khoản chi phí không nhỏ. Mức giá công bố là 21-22,5 triệu đồng/m2, thì với một căn hộ 100 m2, mức phí bảo lãnh ít nhất 2% tương đương với hơn 40 triệu đồng. Tuy nhiên theo các chuyên gia, phía ngân hàng sẽ khó chấp nhận mức phí bảo lãnh thấp như vậy. Giá bán trên thị trường cũng theo đà tăng lên, nên phí bảo lãnh có thể lên tới cả trăm triệu đồng.

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong 2 tháng qua, chỉ riêng tại thị trường Hà Nội đã có hàng chục dự án triển khai bán hàng với cả trăm lượt mở bán, tăng hơn 10% so với tháng trước đó. Điều đáng nói là không thể thống kê được dự án bất động sản nào đã được ngân hàng bảo lãnh. Trong khi đó, Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1-7/2015 quy định, các dự án bất động sản hình thành trong tương lai bắt buộc phải có bảo lãnh ngân hàng mới được mở bán.

Theo Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, hiện vẫn chưa thấy có dự án bất động sản nào được ngân hàng đứng ra bảo lãnh, trong khi các giao dịch vẫn tiếp diễn mà không có cơ quan nào kiểm soát. Lý giải về thực tế này, luật sư Trương Thanh Đức cho rằng, có thể ngân hàng chỉ mới hứa hẹn cam kết về nguyên tắc là sẽ bảo lãnh chứ chưa thể hiện bằng thư hay hợp đồng bảo lãnh. Thứ hai là nhiều dự án ở ranh giới giữa Luật cũ và Luật mới, tức là trước 1/7 đã mở bán một phần dự án, sau 1/7 mở bán tiếp phần còn lại và cứ áp dụng theo Luật cũ, bởi hiện vẫn chưa có văn bản hướng dẫn đối với những trường hợp này.

Bên cạnh đó, việc bảo lãnh ngân hàng đang rơi vào bế tắc do sự vênh nhau trong các quy định về quy trình, thủ tục. Câu chuyện “quả trứng” hay “con gà” có trước vẫn chưa được giải quyết.

Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI

“Luật Kinh doanh Bất động sản nói là muốn bán nhà hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh trước của ngân hàng. Thế nhưng về nghiệp vụ bảo lãnh ngân hàng, theo nguyên lý của bảo lãnh, theo quy định của Bộ Luật Dân sự cũng như quy định của ngành ngân hàng nhiều năm nay thì không thể bảo lãnh chung chung mà phải bảo lãnh cho một đối tượng cụ thể. Như vậy ngoài người bán nhà, ngân hàng, bắt buộc phải có đối tượng thứ 3 là người thụ hưởng bảo lãnh – người mua nhà. Nếu chưa có hợp đồng mua bán nhà, ngân hàng sẽ không bảo lãnh, đây là vướng mắc. Tôi cho rằng sẽ không thể thực hiện trên thực tế”, Luật sư Đức cho biết.

Tình hình này cũng diễn ra tương tự ở thị trường bất động sản TP HCM. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho rằng, ngân hàng muốn đứng ra bảo lãnh phải có thời gian để thẩm định kỹ về lý lịch, năng lực, tiến độ… của dự án và chủ đầu tư.

Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ 1/7, hơn 1 tháng sau, ngày 9/8, Thông tư 07 Quy định về bảo lãnh ngân hàng của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực. Sau đó vài ngày mới công bố các ngân hàng đủ điều kiện được tham gia bảo lãnh. Trong thời gian ngắn như vậy chưa đủ để ngân hàng thẩm định cũng như quyết định bảo lãnh, chưa nói đến việc thỏa thuận về mức phí bảo lãnh, rồi vướng mắc trong quy trình, thủ tục.

Ông Nguyễn Văn Đực cho rằng, hiện doanh nghiệp đang đứng trước 2 tình thế, hoặc là lách luật, hai là ngừng bán hàng để chờ bảo lãnh: “Tôi tiếp tục kiến nghị là rời lại một thời gian, 2 hoặc 3 tháng nữa để khi nào ổn định các thủ tục về bảo lãnh thì chúng ta mới áp dụng. Còn áp dụng như bây giờ là nghẽn, đóng băng cả thị trường, không mua bán gì được. Một là không mua bán được, hai là mua bán gian, lách luật bằng cách ký lùi lại trước ngày 1-7, hoặc là họ làm giấy thuận mua thuận bán để đặt cọc trước trong thời gian chờ có bảo lãnh. Như vậy thì rất phiền hà cho doanh nghiệp, ngân hàng cũng như người dân”.

Không biết đến khi nào thì quy định bắt buộc phải có bảo lãnh ngân hàng mới được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai của Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) mới có thể phát huy đúng tác dụng là bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Thời gian chờ đợi biện pháp tháo gỡ vướng mắc của các cơ quan chức năng càng lâu, đồng nghĩa với việc càng có nhiều giao dịch trái luật, nhiều người mua nhà không có cơ hội được trả lại tiền khi dự án gặp rủi ro như chậm tiến độ hoặc không triển khai được./.

Lưu Huyền/VOV – Trung tâm Tin

——-

VOV.vn (Kinh tế) 17-9-2015:

http://vov.vn/kinh-te/dia-oc/bao-lanh-bat-dong-san-bao-gio-moi-phat-huy-tac-dung-431901.vov

(328/1.407)

Bài viết

312. Khát vọng hùng cường: Thể chế là chìa khoá...

Khát vọng hùng cường: Thể chế là chìa khoá mở ra Kỷ nguyên mới. (BĐS) - Chúng ta đang ở trong những thời khắc lịch sử rất quan trọng của đất nước. Sau mấy chục năm đổi mới và cải cách, chúng ta lại bắt đầu bước vào kỷ nguyên mới bằng việc thay đổi mạnh mẽ, đặc biệt là cải cách thế chế.Lời tòa soạn:Cải cách thể chế và tôn trọng thị trường được xem là hai yếu tố then chốt, mở ra con đường phát triển bền vững cho mỗi quốc gia. Bài học từ những nền kinh tế thành công trên thế giới đã cho thấy, một môi trường kinh doanh minh bạch, công bằng, cùng với sự tôn trọng các quy luật của thị trường, sẽ tạo động lực mạnh mẽ cho sự sáng tạo và tăng trưởng.Vậy, thực trạng cải cách thể chế và sự vận hành của thị trường tại Việt Nam hiện nay ra sao? Những giải pháp nào cần được triển khai để khai phá tiềm năng phát triển của đất nước? Reatimes xin trân trọng giới thiệu chùm bài viết: Khát vọng hùng cường: Cải cách thể chế và tôn trọng thị trường là chìa khóa phát triển của Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC, một chuyên gia có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực pháp lý và kinh tế, về câu chuyện này. Sau khoảng thời gian dài đổi mới, bứt phá, chúng ta lại đang bị chậm chân và tụt hậu. Rất may là hiện chúng ta có rất nhiều cơ hội và lợi thế, trong đó có ba lợi thế dành cho tất cả mọi người, không loại trừ một ai. Đó là kinh doanh, tiêu dùng và hội nhập. Tôi cho rằng, thế giới nếu có, cùng lắm cũng chỉ một hay hai chứ không có được đồng thời ba lợi thế như chúng ta.Thứ nhất, doanh nhân và người dân đất nước ta chấp nhận rủi ro rất cao. Họ sẵn sàng đầu tư, sẵn sàng kinh doanh rất mạnh mẽ, kể cả trong nhiều lĩnh vực mạo hiểm.Thứ hai, doanh nghiệp và người dân chấp nhận hội nhập rất mạnh mẽ với hàng loạt các hiệp định, hiệp ước chúng ta tham gia và trên thực tế đã được biến thành hành động và cho kết quả rõ nét. Chúng ta sẵn sàng tham gia chuỗi cung ứng tiêu thụ toàn cầu. Chúng ta đã bắt nhanh và tận dụng được lợi thế của công nghệ, của trí tuệ nhân tạo, của những thành quả đổi mới. Ở nhiều nước khác, người ta phát triển, tăng tốc, đổi mới trong những giai đoạn chưa có những lợi thế này.Thứ ba, người tiêu dùng Việt Nam chi tiêu rất mạnh tay. Có thể nói, chúng ta chưa giầu nhưng rất "chịu chơi" và chịu chi, tức khả năng tiêu thụ rất mạnh hàng hóa, dịch vụ từ bình dân cho đến cao cấp.Thị trường 100 triệu dân chấp nhận rủi ro lớn, chấp nhận hội nhập cao và chấp nhận tiêu thụ mạnh là thị trường quá hấp dẫn và có rất nhiều cơ hội phát triển.Đấy là những cơ sở để chúng ta bứt phá trong sản xuất, kinh doanh và cạnh tranh toàn cầu. Nhưng đẩy mạnh sản xuất, phát triển thương mại, dịch vụ hay gia tăng tiêu thụ thì cũng đều phụ thuộc rất nhiều vào thể chế.Cải cách thể chế - yếu tố then chốt để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Ảnh: Chinhphu.vn.Chúng ta đã từng tiến rất nhanh, rất mạnh, rất tốt, như một giấc mơ và hơn cả giấc mơ mà thế giới cũng phải ghi nhận. Nhưng đó mới chỉ là so sánh với chính chúng ta, với mặt bằng khởi đầu rất thấp. Đã chấp nhận nền kinh tế thị trường và hội nhập sâu, rộng toàn cầu mà chỉ so với chính mình thì không mấy ý nghĩa, thậm chí là vô nghĩa, là ru ngủ, là trì trệ, tụt hậu. Nếu như sắp tới không vượt qua chính mình thì chúng ta cũng vẫn cứ đi lên, vẫn cứ tiến bộ, vẫn cứ tăng trưởng vì là xu thế tất yếu. Tuy nhiên, tiến lên kiểu nhờ nước nổi, bèo nổi thì không khác nào kiểu tư tưởng lội nước đi sau, bình chân như vại, được chăng hay chớ, theo đóm ăn tàn và sẽ chỉ quanh quẩn ở cuối, đi sau thiên hạ.Thách thức của chúng ta là buộc phải chạy đua với các nước trong lúc họ cũng rất nhanh, rất cởi mở, rất tạo điều kiện phát triển. Do đó, muốn bước vào kỷ nguyên mới thành công thì đừng ngủ mê trên thành tích.Chúng ta đã từng rất khốn khổ, nghèo đói vì chính sách phát triển không phù hợp quy luật thị trường, khiến kinh tế bị kìm hãm, lạc hậu. Nhưng chúng ra đã kịp nhận ra để thay đổi và phát triển với chính sách đúng đắn, rộng mở. Công cuộc đổi mới, cải cách đã được mở ra với những chính sách mạnh dạn phá rào để tháo gỡ điểm nghẽn dòng chảy lưu thông của hàng hoá nói chung và lương thực nói riêng trong cơ chế ngăn sông, cấm chợ, bóp nghẹt thị trường lúc đó.Đáng tiếc là những năm gần đây, nền kinh tế lại đang đối mặt trở lại với nguy cơ bị thắt chặt, trói buộc. Nhiều việc lớn, việc khó không được tháo gỡ, tạo điều kiện, mà chỉ muốn ngăn chặn, cấm đoán, có lẽ là do sợ chịu trách nhiệm và để "giữ an toàn". Những cái thông thường nhất, đơn giản nhất, dễ nhất thì nhiều khi cũng gây khó dễ, vòi vĩnh. Tiếp xúc với doanh nghiệp, người dân qua những câu chuyện hằng ngày mới thấy rằng, để đứng vững và phát triển, doanh nghiệp phải trả giá bằng muôn vàn bức xúc, chi phí không chính thức và những điều đáng buồn.Sau một thời gian xoá bỏ "giấy phép con", lại nảy sinh điều rất lo ngại vì nó bị biến thành "giấy phép cha" và "giấy phép vô hình". Với con số ước tính lên đến 16.000 điều kiện kinh doanh tại thời điểm này thì môi trường kinh doanh đã xấu đi quá nhanh, trắc trở khó ngờ. Đó là một vạn sáu nghìn sợi dây trói buộc doanh nghiệp, níu kéo doanh nhân, kìm hãm thị trường. Rất nhiều tiền bạc, công sức, nguồn lực xã hội bị hao hụt, tiêu tán, thui chột khi hoạt động giao thương rơi vào vô số sợi dây pháp lý hay phải vượt qua từng đó cái cửa lớn, nhỏ với những ổ khóa học búa.Doanh nghiệp muốn được thật sự tự do kinh doanh theo đúng tinh thần của Hiến pháp, muốn được giải thoát khỏi những thứ trói buộc vô lý để chớp lấy cơ hội, tả xung hữu đột, tự tin chiến đấu và chiến thắng trên thương trường. Nhưng nểu chỉ tháo gỡ bằng kiểu "cò kè bớt một thêm hai" điều kiện kinh doanh, thì chúng sẽ vẫn cứ luẩn quẩn trong mê hồn trận của điều kiện pháp lý, sẽ không thể thành công khi bước vào kỷ nguyên vươn mình của dân tộc. Thật vô cùng thấm thía và vui mừng trước nhận định rất chuẩn xác của Tổng Bí thư Tô Lâm: Thể chế là điểm nghẽn của điểm nghẽn. Vì vậy, cải cách thể chế chính là chìa khoá mở ra kỷ nguyên mới và bước vào kỷ nguyên vươn mình của dân tộc. Bài 2: Giảm thiểu can thiệp vào thị trường là tăng cường cơ hội Kính mời quý độc giả đón đọc! -----------------Bất động sản (Chính sách & Cuộc sống) 28-02-2025:https://reatimes.vn/khat-vong-hung-cuong-the-che-la-chia-khoa-mo-ra-ky-nguyen-moi-202250227184302946.htm?(1.219/1.339).

826. Bảo lãnh bất động sản bao giờ mới phát huy tác dụng?

Bài viết

Bình luận

Phỏng vấn

Trích dẫn

Tám luật