836. Chênh vênh bảo lãnh bất động sản

>>> ANVI ra mắt sách mới TRÁCH NHIỆM CỦA NGƯỜI QUẢN LÝ CÔNG TY <<<

836. Chênh vênh bảo lãnh bất động sản

13:53, 23/09/2015

(HQ) – Dù Luật Kinh doanh Bất động sản (BĐS) đã có hiệu lực được gần 3 tháng nhưng cho đến thời điểm này, quy định phải có bảo lãnh ngân hàng mới được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai vẫn chưa đi vào cuộc sống. Chưa có dự án BĐS nào chính thức công bố đã có được bảo lãnh tiến độ của ngân hàng.

Người mua nhà mong muốn các dự án BĐS có bảo lãnh tiến độ để được yên tâm hơn trong quá trình mua nhà. (Ảnh: Hoài Anh)

Nhiều vướng mắc

Được mở bán lần đầu tiên vào cuối tháng 7-2015, dự án Imperia Garden “Vườn trong phố” trên đường Nguyễn Huy Tưởng (quận Thanh Xuân, Hà Nội) vẫn chưa có bảo lãnh của ngân hàng dành cho nhà ở hình thành trong tương lai. Khi được hỏi về vấn đề này, một nhân viên bán hàng của Sàn giao dịch BĐS Vpland, đơn vị phân phối căn hộ của dự án Imperia Garden cho hay, hiện nay dự án đang trong quá trình thực hiện thủ tục với ngân hàng để thực hiện bảo lãnh.

Tại dự án chung cư New Horizon City, 87 Lĩnh Nam, quận Hoàng Mai, hoạt động tư vấn, bán hàng, giao dịch vẫn diễn ra, dù dự án này chưa được ngân hàng bảo lãnh. Theo nhân viên tư vấn, hiện nay dự án chưa có bảo lãnh, nhưng ngân hàng BIDV được quyền bảo lãnh cho dự án này nên khách hàng mua nhà không có bảo lãnh cũng hoàn toàn yên tâm.

Tương tự, dự án Habeco (quận Hoàng Mai) hiện vẫn chưa có bảo lãnh ngân hàng. Một nhân viên môi giới của Công ty Đất xanh miền Bắc, nhà phân phối dự án Habeco cho biết, mặc dù chưa có bảo lãnh ngân hàng nhưng nhiều người vẫn tìm hiểu mua căn hộ tại dự án này. Trước những lo ngại của khách hàng về sự an toàn của khoản vốn khi dự án chưa có bảo lãnh, nhân viên này trấn an: “Hiện tại trên Hà Nội chưa có dự án nào có bảo lãnh của ngân hàng”.

Thực tế, theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong 2 tháng qua, chỉ riêng tại thị trường Hà Nội đã có hàng chục dự án triển khai bán hàng, tăng hơn 10% so với tháng trước đó, tuy nhiên, hiện chưa có thống kê về dự án BĐS nào đã được ngân hàng bảo lãnh. Lý giải về vấn đề chưa thấy có dự án nào được ngân hàng đứng ra bảo lãnh, trong khi các giao dịch vẫn tiếp diễn mà không có cơ quan nào kiểm soát, Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI cho rằng, có thể ngân hàng chỉ mới hứa hẹn cam kết về nguyên tắc là sẽ bảo lãnh chứ chưa thể hiện bằng thư hay hợp đồng bảo lãnh. Bên cạnh đó, nhiều dự án ở ranh giới giữa Luật cũ và Luật mới, tức là trước 1-7-2015 đã mở bán một phần dự án, sau 1-7 mở bán tiếp phần còn lại và cứ áp dụng theo Luật cũ, bởi chưa có văn bản hướng dẫn đối với những trường hợp này.

Nghị định mới không đề cập

Hiện nay quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai chỉ có duy nhất 2 văn bản hướng dẫn là Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 và Thông tư 07/2015/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực từ 9-8-2015. Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, hiện nay cả hai văn bản này còn nhiều bất cập.

Luật Kinh doanh BĐS 2014 (sửa đổi) quy định muốn bán nhà hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh trước của ngân hàng. Thế nhưng, Luật Các tổ chức tín dụng 2010 quy định mức trần mà ngân hàng cấp cho một DN không được quá 15% vốn tự có của ngân hàng. Luật này ra đời năm 2010, khi đó chưa có loại hình bảo lãnh cho nhà ở hình thành trong tương lai, trong khi đó đây là loại hình hoàn toàn mới với đặc thù có giá trị lớn. Bên cạnh đó, DN cũng phải huy động vốn theo tiến độ thanh toán trong hợp đồng, nếu không có phương thức bảo lãnh thích hợp với phương thức thanh toán đối với BĐS hình thành trong tương lai mà bắt DN phải bỏ ngay một số tiền lớn để ký quỹ thì vô lý. Tuy nhiên, theo ông Châu, bây giờ cũng chưa thể sửa luật, nên chưa có thể có thêm tỷ lệ trần cho hoạt động bảo lãnh tín dụng loại hình nhà ở này”, ông Châu phân tích.

Theo ông Châu, điều kiện mà ngân hàng đang áp dụng với bảo lãnh tín dụng hiện nay là các DN phải có tiền tương đương với giá trị bảo lãnh. Trong khi để ký quỹ đối với dự án BĐS có giá trị cao (hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng), vậy DN BDS làm sao có số tiền lớn như vậy để ký quỹ? Nếu không có tiền mặt để ký quỹ thì DN cần có là tài sản đảm bảo, nhưng cũng phải là tài sản có giá trị cao hơn 1,3 lần so với số tiền cần ký quỹ thì mới phát hành bảo lãnh. Trong khi đó DN đã đầu tư hết tiền vào các dự án.

Bên cạnh đó, tài sản nhà ở hình trong tương lai bán cho khách hàng về nguyên tắc phải giải chấp rồi mới được bán cho khách và không thể lấy dự án đó để thế chấp cho hợp đồng bán nhà nhà ở hình thành trong tương lai được. Một số DN vừa rồi đang thế chấp mà bán cho khách hàng là vi phạm pháp luật. Với những bất cập như vậy, “bảo lãnh là bất khả thi đối với DN cũng như đối với ngân hàng”, ông Châu nhấn mạnh.

Chưa kể, hiện nay vẫn còn vướng mắc trong thực hiện nghiệp vụ bảo lãnh ngân hàng, vì thế theo các chuyên gia, rất khó để thực hiện trên thực tế. Theo Luật sư Trương Thanh Đức, theo nguyên lý của bảo lãnh (quy định của Bộ luật Dân sự; quy định của ngành ngân hàng) thì không bảo lãnh chung chung mà phải bảo lãnh cho một đối tượng cụ thể. Điều đó có nghĩa là ngoài người bán nhà, ngân hàng, bắt buộc phải có đối tượng thứ 3 là người thụ hưởng bảo lãnh (người mua nhà). Tuy nhiên, vướng mắc ở chỗ, nếu chưa có hợp đồng mua bán nhà, ngân hàng sẽ không bảo lãnh, nhưng nếu không có bảo lãnh, người mua sẽ không mua nhà, Luật sư Trương Thanh Đức phân tích. Như vậy, việc bảo lãnh ngân hàng đang rơi vào bế tắc do sự vênh nhau trong các quy định về quy trình, thủ tục. Câu chuyện “quả trứng” hay “con gà” có trước vẫn chưa được giải quyết.

Trong khi hai văn bản hướng dẫn thực hiện bảo lãnh còn đang vướng mắc, việc thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai còn là con số 0 trong trĩnh thì DN, ngân hàng cũng như người dân trông chờ vào nghị định hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, mới đây Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS được ban hành ngày 10-9-2015 lại không hề đề cập tới nội dung bảo lãnh này. Theo ông Lê Hoàng Châu, “bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lại hiện rất rối rắm. Vì thế, tôi quan ngại rằng nếu các bên không ngồi lại với nhau để có đánh giá toàn diện thì quy định này rất nó khó đi vào cuộc sống”, ông Châu nhấn mạnh.

Hoài Anh

——-

Hải Quan (Kinh tế) 23-9-2015:

http://m.baohaiquan.vn/Details.aspx?ChannelID=22&ID=67684

(307/1.372)

Bài viết

312. Khát vọng hùng cường: Thể chế là chìa khoá...

Khát vọng hùng cường: Thể chế là chìa khoá mở ra Kỷ nguyên mới. (BĐS) - Chúng ta đang ở trong những thời khắc lịch sử rất quan trọng của đất nước. Sau mấy chục năm đổi mới và cải cách, chúng ta lại bắt đầu bước vào kỷ nguyên mới bằng việc thay đổi mạnh mẽ, đặc biệt là cải cách thế chế.Lời tòa soạn:Cải cách thể chế và tôn trọng thị trường được xem là hai yếu tố then chốt, mở ra con đường phát triển bền vững cho mỗi quốc gia. Bài học từ những nền kinh tế thành công trên thế giới đã cho thấy, một môi trường kinh doanh minh bạch, công bằng, cùng với sự tôn trọng các quy luật của thị trường, sẽ tạo động lực mạnh mẽ cho sự sáng tạo và tăng trưởng.Vậy, thực trạng cải cách thể chế và sự vận hành của thị trường tại Việt Nam hiện nay ra sao? Những giải pháp nào cần được triển khai để khai phá tiềm năng phát triển của đất nước? Reatimes xin trân trọng giới thiệu chùm bài viết: Khát vọng hùng cường: Cải cách thể chế và tôn trọng thị trường là chìa khóa phát triển của Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC, một chuyên gia có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực pháp lý và kinh tế, về câu chuyện này. Sau khoảng thời gian dài đổi mới, bứt phá, chúng ta lại đang bị chậm chân và tụt hậu. Rất may là hiện chúng ta có rất nhiều cơ hội và lợi thế, trong đó có ba lợi thế dành cho tất cả mọi người, không loại trừ một ai. Đó là kinh doanh, tiêu dùng và hội nhập. Tôi cho rằng, thế giới nếu có, cùng lắm cũng chỉ một hay hai chứ không có được đồng thời ba lợi thế như chúng ta.Thứ nhất, doanh nhân và người dân đất nước ta chấp nhận rủi ro rất cao. Họ sẵn sàng đầu tư, sẵn sàng kinh doanh rất mạnh mẽ, kể cả trong nhiều lĩnh vực mạo hiểm.Thứ hai, doanh nghiệp và người dân chấp nhận hội nhập rất mạnh mẽ với hàng loạt các hiệp định, hiệp ước chúng ta tham gia và trên thực tế đã được biến thành hành động và cho kết quả rõ nét. Chúng ta sẵn sàng tham gia chuỗi cung ứng tiêu thụ toàn cầu. Chúng ta đã bắt nhanh và tận dụng được lợi thế của công nghệ, của trí tuệ nhân tạo, của những thành quả đổi mới. Ở nhiều nước khác, người ta phát triển, tăng tốc, đổi mới trong những giai đoạn chưa có những lợi thế này.Thứ ba, người tiêu dùng Việt Nam chi tiêu rất mạnh tay. Có thể nói, chúng ta chưa giầu nhưng rất "chịu chơi" và chịu chi, tức khả năng tiêu thụ rất mạnh hàng hóa, dịch vụ từ bình dân cho đến cao cấp.Thị trường 100 triệu dân chấp nhận rủi ro lớn, chấp nhận hội nhập cao và chấp nhận tiêu thụ mạnh là thị trường quá hấp dẫn và có rất nhiều cơ hội phát triển.Đấy là những cơ sở để chúng ta bứt phá trong sản xuất, kinh doanh và cạnh tranh toàn cầu. Nhưng đẩy mạnh sản xuất, phát triển thương mại, dịch vụ hay gia tăng tiêu thụ thì cũng đều phụ thuộc rất nhiều vào thể chế.Cải cách thể chế - yếu tố then chốt để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Ảnh: Chinhphu.vn.Chúng ta đã từng tiến rất nhanh, rất mạnh, rất tốt, như một giấc mơ và hơn cả giấc mơ mà thế giới cũng phải ghi nhận. Nhưng đó mới chỉ là so sánh với chính chúng ta, với mặt bằng khởi đầu rất thấp. Đã chấp nhận nền kinh tế thị trường và hội nhập sâu, rộng toàn cầu mà chỉ so với chính mình thì không mấy ý nghĩa, thậm chí là vô nghĩa, là ru ngủ, là trì trệ, tụt hậu. Nếu như sắp tới không vượt qua chính mình thì chúng ta cũng vẫn cứ đi lên, vẫn cứ tiến bộ, vẫn cứ tăng trưởng vì là xu thế tất yếu. Tuy nhiên, tiến lên kiểu nhờ nước nổi, bèo nổi thì không khác nào kiểu tư tưởng lội nước đi sau, bình chân như vại, được chăng hay chớ, theo đóm ăn tàn và sẽ chỉ quanh quẩn ở cuối, đi sau thiên hạ.Thách thức của chúng ta là buộc phải chạy đua với các nước trong lúc họ cũng rất nhanh, rất cởi mở, rất tạo điều kiện phát triển. Do đó, muốn bước vào kỷ nguyên mới thành công thì đừng ngủ mê trên thành tích.Chúng ta đã từng rất khốn khổ, nghèo đói vì chính sách phát triển không phù hợp quy luật thị trường, khiến kinh tế bị kìm hãm, lạc hậu. Nhưng chúng ra đã kịp nhận ra để thay đổi và phát triển với chính sách đúng đắn, rộng mở. Công cuộc đổi mới, cải cách đã được mở ra với những chính sách mạnh dạn phá rào để tháo gỡ điểm nghẽn dòng chảy lưu thông của hàng hoá nói chung và lương thực nói riêng trong cơ chế ngăn sông, cấm chợ, bóp nghẹt thị trường lúc đó.Đáng tiếc là những năm gần đây, nền kinh tế lại đang đối mặt trở lại với nguy cơ bị thắt chặt, trói buộc. Nhiều việc lớn, việc khó không được tháo gỡ, tạo điều kiện, mà chỉ muốn ngăn chặn, cấm đoán, có lẽ là do sợ chịu trách nhiệm và để "giữ an toàn". Những cái thông thường nhất, đơn giản nhất, dễ nhất thì nhiều khi cũng gây khó dễ, vòi vĩnh. Tiếp xúc với doanh nghiệp, người dân qua những câu chuyện hằng ngày mới thấy rằng, để đứng vững và phát triển, doanh nghiệp phải trả giá bằng muôn vàn bức xúc, chi phí không chính thức và những điều đáng buồn.Sau một thời gian xoá bỏ "giấy phép con", lại nảy sinh điều rất lo ngại vì nó bị biến thành "giấy phép cha" và "giấy phép vô hình". Với con số ước tính lên đến 16.000 điều kiện kinh doanh tại thời điểm này thì môi trường kinh doanh đã xấu đi quá nhanh, trắc trở khó ngờ. Đó là một vạn sáu nghìn sợi dây trói buộc doanh nghiệp, níu kéo doanh nhân, kìm hãm thị trường. Rất nhiều tiền bạc, công sức, nguồn lực xã hội bị hao hụt, tiêu tán, thui chột khi hoạt động giao thương rơi vào vô số sợi dây pháp lý hay phải vượt qua từng đó cái cửa lớn, nhỏ với những ổ khóa học búa.Doanh nghiệp muốn được thật sự tự do kinh doanh theo đúng tinh thần của Hiến pháp, muốn được giải thoát khỏi những thứ trói buộc vô lý để chớp lấy cơ hội, tả xung hữu đột, tự tin chiến đấu và chiến thắng trên thương trường. Nhưng nểu chỉ tháo gỡ bằng kiểu "cò kè bớt một thêm hai" điều kiện kinh doanh, thì chúng sẽ vẫn cứ luẩn quẩn trong mê hồn trận của điều kiện pháp lý, sẽ không thể thành công khi bước vào kỷ nguyên vươn mình của dân tộc. Thật vô cùng thấm thía và vui mừng trước nhận định rất chuẩn xác của Tổng Bí thư Tô Lâm: Thể chế là điểm nghẽn của điểm nghẽn. Vì vậy, cải cách thể chế chính là chìa khoá mở ra kỷ nguyên mới và bước vào kỷ nguyên vươn mình của dân tộc. Bài 2: Giảm thiểu can thiệp vào thị trường là tăng cường cơ hội Kính mời quý độc giả đón đọc! -----------------Bất động sản (Chính sách & Cuộc sống) 28-02-2025:https://reatimes.vn/khat-vong-hung-cuong-the-che-la-chia-khoa-mo-ra-ky-nguyen-moi-202250227184302946.htm?(1.219/1.339).

836. Chênh vênh bảo lãnh bất động sản

Bài viết

Bình luận

Phỏng vấn

Trích dẫn

Tám luật