(TBTC) – Việc thế chấp nhà ở có sẵn chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu không được pháp luật công nhận, đang được coi là một trong những rào cản hạn chế các giao dịch BĐS. Tuy nhiên, nhiều ý kiến lo ngại nếu cho phép thực hiện có thể dẫn đến một nhà ở thế chấp nhiều nơi.
Để hoàn tất quyền sở hữu của người mua nhà, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu vẫn là cần thiết.
Không được đề cập trong Luật và Nghị định
Nhà ở thường được chia làm 3 giai đoạn: Giai đoạn nhà ở hình thành trong tương lai, giai đoạn nhà ở có sẵn nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và giai đoạn nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Tuy nhiên, giai đoạn thứ nhất và giai đoạn ba thì các bên có cơ sở pháp lý để thực hiện giao dịch, còn giai đoạn 2 thì giao dịch thế chấp không được pháp luật công nhận. Ngay như trong Luật Xây dựng 2014 và Nghị định 99 năm 2015 hướng dẫn chi tiết Luật Xây dựng 2014 cũng không đề cập đến câu chuyện thế chấp nhà ở có sẵn nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Theo Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, về mặt kinh tế, Nghị định 99 đã loại bỏ một loại tài sản thế chấp là quyền tài sản liên quan đến nhà ở. Như vậy, pháp luật đã can thiệp quá sâu vào quyền dân sự của cá nhân và pháp nhân. Lo sợ khi cho nhận nhiều hình thức thế chấp cùng lúc sẽ dẫn đến việc chồng chéo, đem lại rủi ro, nhưng kết quả lại là rủi ro hơn. Thậm chí đến mức một số ngân hàng còn dừng cả việc cho vay vì vướng mắc về nhận tài sản thế chấp liên quan đến nhà ở có sẵn nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Ông Trương Thanh Đức cho rằng, việc chấp nhận giao dịch nào hay nhận loại tài sản thế chấp nào là quyền của doanh nghiệp. Rủi ro nhiều hay ít là việc của các bên và họ cũng đều biết để tự cân nhắc quyết định. Riêng đối với ngân hàng, thì pháp luật cũng đã yêu cầu phòng ngừa rủi ro bằng các hệ số rủi ro đối với từng loại tài sản bảo đảm.
Về mặt pháp lý, Nghị định này đã quy định trái với Bộ luật Dân sự về tài sản được phép thế chấp. Quy định của pháp luật cần đi theo hướng, Nghị định không được phép quy định những điều cấm đoán. Thậm chí ngay cả việc đặt ra điều kiện kinh doanh cũng phải xuất phát tử “lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng” theo quy định của Hiến pháp năm 2013 và Luật Đầu tư năm 2014.
“Vì vậy, việc sửa Nghị định là cần thiết, để tạo quyền chủ động cho doanh nghiệp trong kinh doanh, trong đó có giao dịch bảo đảm. Rất may là Luật Nhà ở quy định không thật rõ, nên chỉ cần sửa Nghị định thì cũng đã giải quyết được vấn đề vướng mắc”, ông Trương Thanh Đức nói.
Cần hoàn tất quyền sở hữu
Theo ý kiến của NHNN, Khoản 18 và 19 Điều 3, Luật Nhà ở 2014 quy định, “18. Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng. 19.Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Tuy nhiên, Điều 118 Luật Nhà ở 2014 và Điều 72 Nghị định 99 /2015/NĐ-CP chỉ quy định về giao dịch đối với nhà ở có Giấy chứng nhận quyền sở hữu và nhà ở hình thành trong tương lai, mà không quy định đối với nhà ở có sẵn nhưng chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Vì vậy, những vướng mắc của các tổ chức tín dụng là có cơ sở. NHNN đã có văn bản đề nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu sửa đổi, bổ sung quy định của NĐ 99 theo hướng cho phép thế chấp nhà ở có sẵn nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận sở hữu.
Tuy nhiên, sau khi nghiên cứu các đề xuất của Ngân hàng Nhà nước và tình hình thực tiễn của thị trường BĐS, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho rằng, đối với nhà ở có sẵn nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì không có cơ sở pháp lý để thực hiện thế chấp nhà ở. Do đó, vấn đề cấp bách cần giải quyết là Bộ Tài nguyên Môi trường khẩn trương hướng dẫn thủ tục và quy định điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu, để đảm bảo cơ sở pháp lý cho chủ sở hữu nhà ở thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của mình. Nếu cho phép thế chấp nhà ở có sẵn nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì có thể dẫn đến một nhà ở thế chấp nhiều nơi.
Luật sư Nguyễn Tiến Lập, Văn phòng Luật sư NHQuang và Cộng sự cho biết, thực ra các quy định hành chính để kiểm soát việc thế chấp nhà ở chưa có Giấy chứng nhận sở hữu là không nên và sẽ không khả thi, vì việc thế chấp là giao dịch dân sự và thương mại, các ngân hàng buộc phải có cách kiểm soát rủi ro của họ còn người tiêu dùng thì buộc phải hành xử trung thực, nếu không sẽ bị coi là lừa đảo và xử lý hình sự. Tuy nhiên, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu vẫn là cần thiết để hoàn tất quyền sở hữu./.
Hà Anh
————————————————————-
Thời báo Tài chính (Kinh doanh) 01-3-2016:
http://thoibaotaichinhvietnam.vn/pages/kinh-doanh/2016-03-01/nen-cam-the-chap-nha-o-co-san-chua-co-giay-chung-nhan-quyen-so-huu-29152.aspx
(375/1.076)