(ĐV) – Họ hàng, bạn hữu cho nhau mượn nhà ở trong một thời gian là một sự việc tương đối phổ biến. Tuy nhiên, khi có rủi ro xảy ra, người ta mới biết rằng pháp luật đòi hỏi về việc cho mượn nhà ở phải làm thủ tục chặt chẽ hơn cả việc cho thuê.

Giao dịch liên quan đến nhà ở là một tài sản rất lớn và quan trọng của mọi gia đình, thế nhưng thường thì cả bên mượn nhà cũng như bên cho mượn đều suy nghĩ đơn giản và đôi khi chỉ thoả thuận miệng với nhau, vì chưa nghĩ đến lúc xảy ra bất chắc.

Rủi ro từ việc cho mượn nhà ở

Đã cho nhau mượn nhà ở, là phải có lòng tin và thường thì hai bên luôn cố gắng giữ đúng hẹn ước. Tuy nhiên, trên thực tế cũng đã xảy ra không ít rắc rối từ việc cho mượn nhà, như nhà bị phá huỷ, hư hỏng, người mượn nhà tự ý cho thuê nhà kiếm lời hay không trả nhà đúng hẹn hoặc sử dụng vào mục đích bất hợp pháp,…

Đặc biệt trong trường hợp người mượn nhà đã ở vài chục năm và đã thực hiện nghĩa vụ nộp thuế nhà đất cho nhà nước thì việc đòi lại nhà sẽ càng trở lên phức tạp.

Nếu các bên không tự giải quyết được, thì sẽ phải đưa ra toà án phân xử. Khi đó, quyền lợi có được bảo vệ hay không, phụ thuộc rất nhiều vào hình thức và nội dung của thoả thuận cho mượn nhà. Nếu việc cho mượn nhà chỉ là thoả thuận miệng, thì các bên (nhất là bên cho mượn nhà) đã tự tước bỏ đi quyền được pháp luật bảo vệ.

Hành vi mượn nhà là một hợp đồng dân sự

Cho mượn nhà ở là một hợp đồng dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005. Để bảo đảm hợp pháp về mặt hình thức, thì hợp đồng cho mượn nhà ở buộc phải lập thành văn bản, chứ không được thoả thuận miệng. Về thủ tục pháp lý, các bên bắt buộc phải tuân theo quy định tại Điều 93, Luật Nhà ở năm 2005 về “Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở”. Điều luật này quy định như sau: Các hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp sau đây:

– Cá nhân cho thuê nhà ở dưới 6 tháng;

– Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở;

– Thuê mua nhà ở xã hội;

– Bên tặng cho nhà ở là tổ chức.

Cho mượn nhà đòi hỏi thủ tục chặt chẽ hơn cho thuê

Theo quy định trên, thì việc cho thuê nhà ở dưới 6 tháng không phải công chứng, chứng thực. Trong khi đó, nếu cho mượn, cho ở nhờ thì ngoài việc phải làm hợp đồng bằng văn bản, lại còn bắt buộc phải công chứng, chứng thực trong mọi trường hợp, dù là hợp đồng mượn nhà một vài tháng hay thậm chí là một vài ngày.

Ngay cả việc hai bên đổi nhà cho nhau trong một thời gian ngắn, theo một loại hình du lịch mới xuất hiện gần đây, thực chất cũng là loại hợp đồng cho mượn nhà và vì thế cũng phải công chứng, chứng thực.

Nếu các bên không thực hiện việc công chứng, chứng thực là vi phạm pháp luật, khi đó, hợp đồng sẽ bị coi là vô hiệu, do không bảo đảm về thủ tục pháp lý được quy định trong Luật Nhà ở. Quy định về thủ tục này quá chặt chẽ, đến mức làm cho người dân thấy cho mượn nhà là giúp đỡ người khác mà lại phải mất thời gian làm các thủ tục rắc rối hơn cả hợp đồng cho thuê nhà. Vì vậy, đề nghị lần sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở sắp tới cần xem xét vấn đề này. Nếu không bỏ quy định bắt buộc phải công chứng đối với hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ, thì ít nhất cũng chỉ nên bắt buộc đối với trường hợp kéo dài từ 6 tháng trở lên, tương tự như đối với hợp đồng cho thuê nhà ở.

———————

Bài Hồng sửa

Hợp đồng mượn nhà đều phải công chứng

Ở nước ta ngày nay, không ít người vẫn cho họ hàng, bạn bè thân thích mượn nhà mà không làm hợp đồng mượn nhà, thậm chí không có giấy viết tay với các thông tin tối thiếu nhất ghi nhận việc cho mượn nhà. Chỉ khi có rắc rối xảy ra như người mượn có ý định chiếm dụng nhà không trả cho chủ nhà, người mượn tự ý nhập khẩu, người mượn tự ý cho thuê nhà để kiếm lời mà không hỏi chủ nhà, nhà bị hoả hoạn, nhà bị lấy đất làm quy hoạch v.v… lúc đó chủ nhà phiền to, thậm chí vạ vào thân, hay làm ơn nên oán.

Hành vi mượn/cho mượn nhà là giao dịch dân sự

Ngay như có làm cam kết với nhau nhưng giấy tay đó chẳng có chứng thực gì, nếu xảy ra tranh chấp, khó có cơ sở để chủ nhà đòi lại nhà, trong trường hợp người mượn nhà ở tới mấy chục năm, nhập khẩu về đó, thực hiện nghĩa vụ đóng tiền thuê nhà hay còn đóng cả tiền thuế sử dụng đất.

Bộ luật Dân sự 2005 đã quy định rõ quan hệ mượn/cho mượn nhà là quan hệ dân sự và đó là một giao dịch dân sự, theo đó hai bên đều có quyền và nghĩa vụ với nhau. Đặc trưng của giao dịch mượn/cho mượn nhà có bản chất là hợp đồng (cam kết). Luật nhà ở quy định rõ ràng, cụ thể hơn về hợp đồng mượn nhà phải có công chứng.

Hợp đồng về nhà ở phải công chứng

Theo Điều 93 Luật Nhà ở quy định về “Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở”, thì các hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp sau đây:

– Cá nhân cho thuê nhà ở dưới 6 tháng;

– Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở;

– Thuê mua nhà ở xã hội;

– Bên tặng cho nhà ở là tổ chức.

Cho mượn đòi hỏi thủ tục chặt chẽ hơn cho thuê

Theo quy định trên, thì việc cho thuê nhà ở dưới 6 tháng không phải công chứng, chứng thực. Nhưng, nếu cho mượn, cho ở nhờ nhà thì lại phải công chứng, chứng thực trong mọi trường hợp, dù là mượn nhà một vài tháng hay một vài ngày. Nếu các bên liên quan không thực hiện việc công chứng, chứng thực là vi phạm quy định của pháp luật. Trong trường hợp đó, nếu người mượn, người ở nhờ gây hư hỏng nhà ở, thì rất dễ dẫn đến tình trạng xảy tra thiệt hại, tranh chấp mà không có cơ cơ sở pháp lý để giải quyết, vì hợp đồng sẽ bị coi là vô hiệu, do không bảo đảm về thủ tục pháp lý.

Những quy định bất hợp lý như trên là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng buộc người ta “phải” vi phạm pháp luật. Vì vậy, đề nghị lần sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở sắp tới cần xem xét thay đổi quy định trên. Nếu không bỏ quy định bắt buộc phải công chứng đối với hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ, thì ít nhất cũng chỉ nên bắt buộc đối với trường hợp kéo dài từ 6 tháng trở lên, như đối với cho thuê nhà.

Luật sư Trương Thanh Đức

—————–

Bài đẩu tiên

HỢP ĐỒNG MƯỢN NHÀ ĐỀU PHẢI CÔNG CHỨNG

Luật sư TRƯƠNG THANH ĐỨC

Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC.

Hợp đồng về nhà ở phải công chứng

Theo Điều 93 Luật Nhà ở quy định về “Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở”, thì các hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp sau đây:

– Cá nhân cho thuê nhà ở dưới 6 tháng;

– Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở;

– Thuê mua nhà ở xã hội;

– Bên tặng cho nhà ở là tổ chức.

Cho mượn đòi hỏi thủ tục chặt chẽ hơn cho thuê?

Theo quy định trên, thì việc cho thuê nhà ở dưới 6 tháng không phải công chứng, chứng thực. Nhưng, nếu cho mượn, cho ở nhờ nhà thì lại phải công chứng, chứng thực trong mọi trường hợp, dù là mượn nhà một vài tháng hay một vài ngày. Nếu các bên liên quan không thực hiện việc công chứng, chứng thực là vi phạm quy định của pháp luật. Trong trường hợp đó, nếu người mượn, người ở nhờ gây hư hỏng nhà ở, thì rất dễ dẫn đến tình trạng xảy ra thiệt hại, tranh chấp mà không có cơ cơ sở pháp lý để giải quyết, vì hợp đồng sẽ bị coi là vô hiệu, do không bảo đảm về thủ tục pháp lý.

Những quy định bất hợp lý như trên là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng buộc người ta “phải” vi phạm pháp luật. Vì vậy, đề nghị lần sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở sắp tới cần xem xét thay đổi quy định trên. Nếu không bỏ quy định bắt buộc phải công chứng đối với hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ, thì ít nhất cũng chỉ nên bắt buộc đối với trường hợp kéo dài từ 6 tháng trở lên, như đối với cho thuê nhà.

Luật sư Trương Thanh Đức – Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC. 

—————–

Bài viết đăng trên trang Bạn đọc, Báo Đất Việt ngày 5-11-2008:

(đăng bài chị Hồng sửa)