Ngân hàng có ngay tình?

Câu chuyện người mua căn hộ tại chung cư The Harmona (địa chỉ số 33 Trương Công Định, Phường 14, quận Tân Bình, TP.HCM)  đã tá hỏa khi ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) thông báo sẽ xiết nợ chung cư này vì chủ đầu tư là công ty cổ phần Thanh Niên chưa trả nợ đầy đủ cho ngân hàng.

Trước tình trạng hoang mang của người dân tại chung cư The Harmona, BIDV đã thông tin về việc vay nợ tại dự án này.

Từ năm 2008, công ty cổ phần Thanh Niên đã có quan hệ tín dụng với BIDV Bắc Sài Gòn để thực hiện dự án The Harmona.  Tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai của dự án và quyền tài sản phát sinh từ dự án.

Hợp đồng thế chấp đã được đăng ký giao dịch bảo đảm đúng quy định của pháp luật.

Công ty cổ phần Thanh Niên phải chuyển tiền bán hàng từ dự án The Harmona về tài khoản tại BIDV Bắc Sài Gòn để thu nợ.

Tuy nhiên, công ty cổ phần Thanh Niên đã không chuyển hết tiền bán căn hộ cho khách hàng về tài khoản của BIDV Bắc Sài Gòn.

Đến nay mới chỉ có 136 tỷ đồng tiền bán căn hộ được chuyển về BIDV Bắc Sài Gòn, trong đó BIDV đã giải chấp đối với 19 căn hộ đã nộp đủ tiền qua tài khoản của BIDV Bắc Sài Gòn, tương đương 40 tỷ đồng.

Từ đầu năm 2016 đến nay, BIDV Bắc Sài gòn đã nhiều lần nhắc nhở công ty cổ phần Thanh Niên không thực hiện việc trả nợ và để phát sinh nợ quá hạn.

Đối với trường hợp bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ thì ngân hàng có quyền xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật và thỏa thuận của các bên.

Vì vậy, BIDV Bắc Sài Gòn đã yêu cầu công ty cổ phần Vật tư XNK Tân Bình (bên đảm bảo cho công ty cổ phần Thanh Niên) và Ban quản lý chung cư The Harmona bàn giao tài sản bảo đảm là chung cư The Harmona cho ngân hàng để xử lý theo thỏa thuận.

3 lần thế chấp?

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), tội lớn nhất của chủ đầu tư The Harmona là thế chấp dự án nhiều lần, vi phạm quy định Luật Dân sự: “một tài sản không thể đồng thời được giao dịch 2 lần”, và vi phạm quy định trong Thông tư liên tịch số 01(năm 2014): “tài sản thế chấp phải giải chấp mới được bán cho người khác”.

Ở đây, chủ đầu tư The Harmona đã giao dịch thế chấp đến 03 lần ( dù dự án đã thế chấp toàn bộ từ khi vay ban đầu).

Giao dịch thứ nhất, thế chấp toàn bộ dự án để vay vốn cho xây dựng dự án.

Giao dịch thứ hai, dùng 41 căn hộ để bảo lãnh cho một cá nhân vay tiền ngân hàng.

Giao dịch thứ ba, bảo đảm cho người mua nhà được thế chấp căn hộ để vay vốn ngân hàng (kể cả 41 căn đã thế chấp trước đó).

Ông Châu cho rằng, chủ đầu tư biết luật nhưng vẫn vi phạm. Ngân hàng cũng không thể không biết về những tài sản đã được thế chấp mà vẫn được cho vay tiếp. Thông tư 26 của Ngân hàng Nhà nước cũng quy định, ngân hàng có trách nhiệm giám sát tài sản hình thành trong tương lai.

Còn theo luật sư Trương Thanh Đức, BIDV đã quản lý không tốt, nếu chủ đầu tư không trả được nợ thì rủi ro thuộc về ngân hàng.

Người mua có phải trả căn hộ?

Theo BIDV, tại Quyết định số 172/QĐ-SXD-TĐDA đã thể hiện tài sản đang thế chấp tại BIDV Bắc Sài Gòn khi ghi rõ: Chủ đầu tư có nghĩa vụ liên hệ với BIDV – Chi nhánh Bắc Sài Gòn để được chấp thuận xây dựng trên khu đất đang thế chấp.

Do đó, BIDV cũng cho rằng, việc thế chấp chung cư The Harmona tại BIDV chi nhánh Bắc Sài Gòn đã được công khai với người mua nhà.

Vấn đề đặt ra người mua có cần phải biết mình đang mua căn hộ tại chung cư được thế chấp ngân hàng hay không?

Theo ông Lê Hoàng Châu, khách hàng không có nghĩa vụ phải điều tra khi chủ đầu tư chung cư thông tin dự án đủ điều kiện bán. Hầu hết dự án căn hộ chung cư hiện nay đều có sự hỗ trợ từ phía ngân hàng cho người mua nên họ cũng chỉ biết vay được tiền mua nhà là vay. Thực tế giữa chủ đầu tư và ngân hàng thế nào người mua cũng không biết được.

Người dân có phải trả căn hộ khi chủ đầu tư không trả được nợ?

Theo luật sư Trương Thanh Đức, người dân không có lỗi khi họ đã trả đủ tiền mua căn hộ thì họ có quyền sở hữu và được bảo vệ. Tuy nhiên, rủi ro ở đây là người dân không thể nhận được sổ hồng vì nếu chủ đầu tư không trả nợ ngân hàng.

Vấn đề ở đây là pháp luật lửng lơ tạo ra rủi ro cho tất cả các bên. Bên cạnh đó, người dân cũng khó có thể biết hoặc xác minh căn hộ mình đang mua đã được giải chấp chưa nếu dự án vay nợ ngân hàng và chủ yếu tin tưởng vào uy tín chủ đầu tư.

Còn đặt vấn đề đặt bảo lãnh ngân hàng cho dự án cũng chưa chắc có tác dụng vì cũng có trường hợp ngân hàng từ chối bảo lãnh.

Tiếp theo câu chuyện tại chung cư The Harmona, tại TP.HCM cũng đã phát hiện thêm 2 chung cư cũng được chủ đầu tư mang đi thế chấp để vay vốn ngân hàng, đó là chung cư RubyLand, quận Tân Phú và chung cư Cao Ốc Xanh, quận 9.

Tệ hơn, chung cư RubyLand đã trở thành nợ xấu và ngân hàng đã bán khoản nợ này cho Công ty Quản lý tài sản quốc gia (VAMC).

Hiện VAMC đã kiện chủ đầu tư ra tòa án Tân Bình, yêu cầu xử lý tài sản đảm bảo là gần 300 căn hộ tại chung cư Rubyland.