(PL) – Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế ngân hàng, Giám đốc Công ty Luật ANVI:

* Thưa ông, việc chủ đầu tư thế chấp cả dự án hay một phần dự án có phổ biến hay không?

Trường hợp như vậy là hoàn toàn bình thường và rất phổ biến. Hầu hết các chủ đầu tư đều phải dựa chủ yếu vào vốn vay để xây dựng công trình. Tất nhiên, khi hoàn thiện, họ sẽ phải bán nhà – tài sản – để hoàn trả vốn vay cho ngân hàng. Gần như không có chủ đầu tư bảo đảm 100% vốn xây dựng hoàn chỉnh mà không cần vay ngân hàng.

* Về phía người dân, làm sao người dân biết được căn hộ mình mua đã bị chủ đầu tư thế chấp ở ngân hàng?

Đúng là người dân cũng khó có thể biết căn hộ mình đang mua đã được giải chấp chưa nếu dự án vay nợ ngân hàng, mà chủ yếu tin tưởng vào uy tín chủ đầu tư. Pháp luật cũng không hề có quy định về việc dự án đã thế chấp thì không được mua bán và việc người mua phải biết việc này. Do vậy, người dân không có lỗi khi mua căn hộ trong trường hợp dự án đã bị thế chấp. Luật Nhà ở đã quy định rất rõ ràng rằng khi người mua nhà dự án đã trả tiền đủ hoặc đã nhận bàn giao nhà thì đã có quyền sở hữu đối với căn hộ. Do đó, ngân hàng không thể đòi lại căn hộ hay bắt người dân ra khỏi nhà.

Tuy nhiên, ngay cả khi người dân không phải ra khỏi nhà thì vẫn còn có rủi ro là khi có tranh chấp như vậy thì sẽ khó hoàn thiện được thủ tục cấp giấy tờ sở hữu nhà, không thể mua bán, giao dịch, từ đó, ảnh hưởng đến cuộc sống và quyền sở hữu tài sản của họ trong thời gian trước mắt.

* Vậy nguyên nhân nào gây ra rủi ro này cho người dân?

Có thể nói, trước hết là do quy định lửng lơ, thiếu rõ ràng của pháp luật, nên không chỉ tạo ra rủi ro với người dân, mà với cả chủ đầu tư và ngân hàng…

Sau nữa là việc nhận và quản lý tài sản thế chấp của ngân hàng không hợp lý, không chặt chẽ, nên dẫn đến việc không quản lý được dòng tiền, nguồn thu bán căn hộ của của dự án.

* Theo ông, việc quản lý các hoạt động thế chấp của các chủ đầu tư cần phải thực hiện như thế nào trong tương lai để tránh những tranh chấp như vụ việc vừa qua?

Thứ nhất, luật của chúng ta chưa thực sự rõ ràng. Những năm trước đây, đối với một dự án, chủ đầu tư có thể mang thế chấp cho nhiều ngân hàng đồng thời một khối tài sản là dự án dưới năm bảy trạng thái khác nhau, từ thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp chính dự án, thế chấp những căn hộ dự án, thế chấp nguyên liệu, vật tư, hàng hóa, thiết bị dự án,thế chấp quyền tài sản liên quan đến dự án,… dẫn đến tình trạng chồng chéo nhau, rất rủi ro và phức tạp, khó xử lý.

Đến bây giờ, pháp luật đã quy định rõ hơn, nhưng vẫn có thể thế chấp trùng lặp. Nếu một ngân hàng nhận thế chấp tất cả các trạng thái, nhưng quản lý được toàn bộ nguồn thu, dòng tiền thì tương đối an toàn.

Nhưng nếu ngân hàng chỉ nhận thế chấp một phần và nhiều ngân hàng khác nhau cùng nhận mà không phối hợp tốt với nhau thì sẽ có nguy cơ thất thoát, rủi ro xảy ra mà không quản lý được.

Trong trường hợp này, quan trọng nhất là phải quản lý được việc giải ngân đúng mục đích và nguồn thu bán nhà, chuyển nhượng các công trình.

* Vậy trong các hợp vừa rồi, như với “The Harmona”, BIDV đã không quản lý tốt dòng tiền?

Có thể thấy vấn đề chính trong vụ này là việc quản lý và thu hồi vốn vay từ việc bán căn hộ, đồng thời là tài sản thế chấp. Do vậy, nếu chủ đầu tư không trả được nợ thì rủi ro thuộc về ngân hàng chứ không phải là thuộc về người dân mua nhà. Tôi được biết, NHNN cũng đã có văn bản kết luận về vụ việc của chung cư The Harmona. Theo đó, BIDV Bắc Sài Gòn sẽ phải tự giải quyết khoản nợ đối với chủ đầu tư mà không được làm ảnh hưởng đến đời sống của nhân dân.

* Xin cám ơn ông!

THANH LAN thực hiện

——————

Pháp luật (Tiêu điểm – Dư luận) 10-6-2016:

(840/840)