(VOV1) – Luật sư Trương Thanh Đức & GS Đặng Hùng Võ ngồi từ nhà (chống dịch) bàn luận về chủ để này trên Đối thoại cuối tuần VOV1 phát trực tiếp từ 9h15 -10 ngày 21-3-2020
VOV1 (Đối thoại cuối tuần) trực tiếp 9h15 – 10h
Kịch bản
ĐỐI THOẠI CUỐI TUẦN 21.03
Giờ phát sóng: 9h15-10h thứ Bảy, ngày 21 tháng 3 năm 2020.
Hình thức: Do ảnh hưởng của dịch Covid 19, thực hiện khuyến cáo của ngành y tế hạn chế di chuyển nên hai vị khách mời tham gia chương trình trực tiếp qua điện thoại.
CƠ CHẾ PHÁP LÝ NÀO CHO LOẠI HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN CONDOTEL
MC: Thưa quý vị và các bạn! Condotel – loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, không phải nhà ở đang là cái tên gây sốt trên thị trường bất động sản trong suốt thời gian qua. Gây sốt cả theo nghĩa là điểm nóng của thị trường bất động sản khi phát triển mạnh, rầm rộ, nhiều nhà đầu tư đổ tiền vào loại bình bất động sản này để đầu tư.
Và gây sốt cả về những tranh cãi, tai tiếng của loại hình bất động sản này, đặc biệt từ sau khi chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng là Công ty Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô tuyên bố đơn phương không trả đủ lãi như cam kết đối với nhà đầu tư thứ cấp ở dự án này tại Đà Nẵng do kinh doanh thua lỗ, khiến nhà đầu tư hoang mang và khiếu kiện ở nhiều nơi. Nhà đầu tư thứ cấp tháo chạy, bán sản phẩm thu hồi vốn nhưng cũng không thể bán được vì tình trạng pháp lý nửa vời. Pháp lý cao nhất chỉ là hợp đồng mua bán condotel khách hàng ký với chủ đầu tư. Trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, cũng chưa xuất hiện sổ đỏ condotel nào được cấp mặc dù nguồn cung sản phẩm này lên đến cả trăm nghìn căn hộ. Điều này đã và đang gây nhiều rủi ro cho khách hàng và cả doanh nghiệp cũng như cơ quan quản lý.
Vậy nút thắt nào cần tháo gỡ cho loại hình condotel? Trách nhiệm của cơ quan quản lý ra sao khi để loại hình này phát triển cả chục năm qua rồi, đến nay vẫn chưa có một pháp lý vững chắc cho nó hoạt động an toàn, hiệu quả? Đây sẽ là nội dung của Đối thoại cuối tuần hôm nay.
Chúng tôi xin trân trọng giới thiệu hai vị khách mời tham gia chương trình là: Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI.
Thưa quý vị! Do ảnh hưởng của dịch Covid 19, thực hiện khuyến cáo của bộ y tế hạn chế di chuyển, nên chúng tôi thực hiện tọa đàm trực tiếp với hai vị khách mời qua tín hiệu đường truyền điện thoại. Xin chào và cảm ơn giáo sư Đặng Hùng Võ và luật sư Trương Thanh Đức:
Hai khách mời chào thính giả
Xin cảm ơn hai vị khách mời đã nhận lời tham gia Đối thoại cuối tuần hôm nay.
Trước tiên xin ông Đặng Hùng Võ cho biết thị trường condotel tại Việt Nam trong một thập niên qua đã phát triển nóng ra sao so với các loại hình bất động sản khác?
Trả lời
Là chuyên gia luật, nghiên cứu nhiều năm về loại hình bất động sản condotel này thì luật sư Trương Thanh Đức có thể cho biết các cơ sở pháp lý cho loại hình bất động sản này như thế nào?
Trả lời
Như phân tích của ông Trương Thanh Đức cho thấy cơ sở pháp lý cho loại hình bất động sản này đến nay vẫn chưa rõ ràng. Điều này đã và đang gây ra những rủi ro, hệ lụy nào cho các chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh loại hình này?
Trả lời
Mặc dù vấn đề này đã được bàn thảo trong nhiều diễn đàn, nhưng các bộ, ngành vẫn loay hoay tìm cách tháo gỡ. Mời hai vị khách mời cùng quý thính giả nghe phóng sự sau:
THAO GO KHO KHAN CHO CONDOTEL
Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đang là phân khúc được nhiều nhà đầu tư quan tâm bởi tiềm năng sinh lời rất lớn. Hàng loạt dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đang được xây dựng trên cả nước với hàng trăm nghìn sản phẩm. Có một nghịch lý là cung không thiếu, cầu cũng nhiều, nhưng người mua và người bán lại không thể gặp nhau.
Loại hình bất động sản “du lịch mới” này đã xuất hiện từ năm 2014, ngay khi thị trường bắt đầu hồi phục. Trong suốt thời gian đó, các doanh nghiệp phải đối mặt với nhiều cách thức để “lách luật” mà phát triển. Một số địa phương còn dùng khái niệm không có trong luật nào để đặt tên cho loại hình này là “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Sự phát triển không có hành lang pháp lý như vậy, việc đổ vỡ như dự án Cocobay Đà Nẵng là tất yếu.
Vụ đổ bể cam kết lợi nhuận tại dự án Cocobay Đà Nẵng, dự án quy mô nhất trên thị trường động sản du lịch nghỉ dưỡng đã khiến cho niềm tin của nhà đầu tư bị giảm sút nghiêm trọng. Chuyên gia kinh tế, Tiến sỹ Nguyễn Trí Hiếu cho rằng: Việc đầu tư loại hình bất động sản Condotel hiện nay có 3 loại rủi ro cho 3 đối tượng. Thứ nhất là rủi ro cho Ngân hàng khi tài trợ cho dự án Condotel, bởi tài sản thế chấp. Khi chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu không có tiền trả cho Ngân hàng, Ngân hàng thanh lý và xử lý tài sản thế chấp đó là rất khó khăn. Thứ hai là rủi ro cho chủ đầu tư sơ cấp. Hiện nay, có những chủ đầu tư “ôm” dự án trị giá hàng nghìn tỷ đồng mà tính pháp lý không rõ ràng. Từ những vụ đổ bể cam kết lợi nhuận của các dự án Condotel trong thời gian vừa qua, vấn đề được đặt ra là Ngân hàng có trách nhiệm như thế nào? Câu hỏi đó vẫn chưa ai trả lời. Rủi ro thứ ba là rủi ro cho nhà đầu tư. Trong trường hợp của Công ty Thành Đô, các nhà đầu tư rất băn khăn, không biết phải giải quyết như thế nào. Rất có thể, các bên liên quan sẽ phải giải quyết ở tòa án. Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu nói:
(Băng: Bất động sản nhà ở và bất động sản kinh doanh có những quy định về thời hạn ở đó, cũng như việc sử dụng là khác nhau. Bất động sản kinh doanh thì phải theo những quy định về kinh doanh. Chẳng hạn như trong khách sạn đó phải có chỗ đậu xe, phải ở trong một khu vực xa dân cư. Tôi mong rằng, Quốc hội và Chính phủ cần đưa ra định nghĩa về bất động sản nghỉ dưỡng thuộc loại hình nào. Từ loại hình đó thì có quy định của pháp luật để bảo vệ người đầu tư bất động sản đó).
Về hành lang pháp lý đối với một số loại hình bất động sản mới (căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú…), cần có sự phối hợp thống nhất giữa các bộ. Trong đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện việc quản lý đất đai, Bộ Văn hóa, Thể thao và du lịch thực hiện quản lý các khu du lịch. Đối với bộ Xây dựng, cơ quan có chức năng quản lý nhà ở. Để các địa phương và doanh nghiệp có cơ sở thực hiện dự án, Bộ Xây dựng đã hoàn thành quy chuẩn nhà chung cư, trong đó có căn hộ chức năng lưu trú hay còn gọi là Condotel và văn phòng có chức năng lưu trú (Officetel). Trong đó có những quy định về diện tích căn hộ, không gian sử dụng chung, sử dụng riêng. Những căn hộ hay văn phòng có chức năng lưu trú không được nhỏ hơn 25m2, được bố trí tại không gian riêng biệt. Đối với Officetel thì không có bếp để tránh loại hình căn hộ này “biến tướng” thành căn hộ chung cư. Thực tế cho thấy, trên cả nước đang có hàng loạt dự án xây dựng sai quy hoạch hoặc điều chỉnh quy hoạch tùy tiện. Thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, Bộ Xây dựng đang phối hợp với các địa phương rà soát việc điều chỉnh quy hoạch sai quy định, đồng thời đề ra các giải pháp khắc phục. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cho biết:
(Băng: Cách làm thứ nhất là yêu cầu chính quyền địa phương phải tự rà soát, điểm từng dự án để rà soát. Sau đó báo cáo Bộ Xây dựng xem việc điều chỉnh đó có phù hợp hay không rồi Bộ Xây dựng sẽ kiểm tra lại. Đoàn của Bộ sẽ kiểm tra trực tiếp các dự án. Tiến độ thực hiện là cuối quý 1/2020 sẽ tổng hợp để báo cáo Chính phủ).
Mới đây nhất, ngày 14/02/2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành văn bản số 703, hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở (căn hộ du lịch Condotel, biệt thự du lịch). Bộ này cũng đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh, thành rà soát các dự án đầu tư đã được phê duyệt và việc thực hiện giao đất, cho thuê đất của từng dự án để xác định mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và không làm thay đổi quy mô, mục tiêu, quy hoạch của dự án. Các chuyên gia kinh tế cho rằng, văn bản hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường còn chung chung, chưa đủ làm căn cứ để các địa phương triển khai thực hiện cấp “sổ đỏ” cho các dự án thuộc loại hình bất động sản này. Nếu những điểm nghẽn trong phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng chưa được tháo gỡ, thì loại hình bất động sản này vẫn chưa thể phát triển như tiềm năng vốn có.
Phóng sự vừa rồi cho thấy, cơ sở pháp lý thiếu rõ ràng đã đẩy rủi ro về phía nhà đầu tư thứ cấp và sự đổ vỡ ở COCOBAY Đà Nẵng chắc chắn không phải là cá biệt và duy nhất mà đang tiềm ẩn nhiều rủi ro ở các dự án khác nữa thưa luật sư Trương Thanh Đức?
Trả lời
Như chúng ta đều biết, gỡ rối cho thị trường, mới đây Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở thời hạn 50-70 năm. Đồng thời đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức rà soát các dự án đầu tư đã được phê duyệt và việc thực hiện giao đất, cho thuê đất của từng dự án để xác định mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp đủ điều kiện. Tuy vậy nhiều chuyên gia cho rằng, hướng dẫn này còn chung chung, chưa đủ làm căn cứ để các địa phương triển khai thực hiện cấp sổ đỏ cho các dự án thuộc loại hình bất động sản này. Xin hỏi ý kiến của luật sư Trương Thanh Đức?
Trả lời
Còn ý kiến của giáo sư Đặng Hùng Võ?
Trả lời
Thậm chí có ý kiến cho rằng, thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên môi trường không khác gì việc hợp pháp hóa cho các dự án vượt rào hiện nay, chả khác gì hợp lý hóa cho những việc đã xảy ra rồi. Ý kiến này liệu có cực đoan thưa luật sư Trương Thanh Đức?
Trả lời
Luật pháp thường đi sau thực tiễn. Thông thường những lĩnh vực mới để cho thử nghiệm, thí điểm trong phạm vi nhỏ và một thời gian nhất định, từ đó nghiên cứu để đưa ra chính sách pháp luật điều chỉnh. Nhưng đối với loại hình bất động sản Condotel lại diễn ra trên diện rộng, với thời gian rất dài (hàng chục năm nay), đến nay vẫn chưa gọi được tên chính sác để nó hoạt động trong khuôn khổ pháp luật. Trách nhiệm của các bộ ngành đơn vị liên quan ở đây là như thế nào thưa luật sư Trương Thanh Đức?
Trả lời
Còn xin hỏi ý kiến của giáo sư Đặng Hùng Võ?
Trả lời
Theo các chuyên gia loại hình bất động sản này sẽ tiếp tục phát triển mạnh ở nước ta trong thời gian tới, bởi nước ta có lợi thế về du lịch nghỉ dưỡng rất phát triển, nhiều địa phương có tiềm năng:
21.03BOX TONG HOP CONDOTEL
Theo dự báo của ngành du lịch, đến năm 2020, cả nước sẽ có 650.000 – 700.000 buồng lưu trú du lịch; năm 2025 cần có 950.000 – 1.050.000 buồng và đến năm 2030 cần có 1.300.000 – 1.450.000 buồng; tốc độ tăng trưởng bình quân 8,2 – 8,5% đến 2020; 7,8 – 8,0% giai đoạn 2020 – 2025 và 7 – 7,5% giai đoạn 2025 – 2030. Dự báo đến năm 2020, Việt Nam đón 21 triệu lượt khách quốc tế, đến 2025 đón 32 triệu lượt và đến 2030 sẽ đón 47 triệu lượt, tăng trưởng bình quân cả giai đoạn 9 – 11%/năm.
Những con số trên cho thấy trong thời gian tới, với xu hướng dòng khách tiếp tục gia tăng, đặc biệt dòng khách chất lượng cao, thì nhu cầu về cơ sở lưu trú gắn với nghỉ dưỡng sẽ là chất xúc tác để phát triển loại hình bất động sản condotel. Ngược lại, sự xuất hiện của condotel – được coi như một sản phẩm giúp duy trì sự tăng trưởng bền vững của ngành du lịch cũng như mang lại lợi nhuận vượt trội đồng thời tạo tính ổn định cho các nhà đầu tư.
Giáo sư Đặng Hùng Võ đánh giá ra sao về những nhận định vừa nêu về loại hình condotel ở nước ta trong thời gian tới?
Trả lời
Vậy nếu như không có cơ sở pháp lý rõ ràng thì nó không chỉ gây nhiễu loạn thị trường, thiệt hại cho các nhà đầu tư, mà về vĩ mô nó còn khiến nước ta bỏ lỡ những cơ hội nào thưa hai vị khách mời?
Giáo sư Võ và luật sư Đức
Theo luật sư Trương Thanh Đức, gỡ rối cho loại hình bất động sản condotel phải bắt đầu từ đâu và tầm của nó phải là Nghị định hay phải bổ sung điều luật trong các luật chuyên ngành, ví dụ như luật đất đai chẳng hạn?
Trả lời
Còn giáo sư Đặng Hùng Võ, có kiến nghị nào để cho thị trường condotel phát triển ổn định, bền vững, có lợi cho nhà đầu tư và cho cả Nhà nước?
Trả lời
Trở lại với sự đổ vỡ của dự án cocobay Đà Nẵng được cho là chủ đàu tư dự án cam kết chi trả lợi nhuận lên tới 12%, cá biệt có dự án lên tới 15% cho các nhà đầu tư thứ cấp. Khi thị trường ảm đạm, chủ đầu tư không trả được nợ, gây đổ vỡ. Ở đây cho thấy tình trạng loạn mức chi trả lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp cũng đã kéo theo cơn sốt nóng của thị trường và gây ra nhiều rủi ro thưa luật sư Trương Thanh Đức?
Trả lời
Còn giáo sư Đặng Hùng Võ có ý kiến gì về thực tế này?
Trả lời
Vậy ngoài yếu tố pháp lý về loại hình bất động sản condotel này thì các nhà làm luật cần lưu ý tới những vấn đề nào khác để thị trường phát triển lành mạnh. Xin mời ý kiến của hai vị khách mời?
Hai vị khách mời
Còn với nhà đầu tư, các ông có lời khuyến nghị nào với đối với họ?
Hai vị khách mời
Xin cảm ơn giáo sư Đặng Hùng Võ và luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI.
Thưa quý vị! Một vài sự đổ vỡ trên thị trường đã cho thấy cần khẩn trương “khoác áo” pháp lý cho condotel, tạo chỗ dựa vững chắc cho nhà đầu tư và cả chủ đầu tư dự án. Rõ ràng, khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, các nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn, mạnh dạn rót vốn, do đó lượng giao dịch sẽ tăng. Dựa trên cơ sở đó, các chủ đầu tư có thể tính toán một cách đầy đủ và cụ thể để xem xét quá trình, kế hoạch đầu tư phù hợp. Việc khoác áo pháp lý cho condotel cũng giúp thị trường trở nên minh bạch hơn, nhà nước cũng thu được thuế hiệu quả hơn. Tới đây thời lượng của Đối thoại cuối tuần cũng đã hết, một lần nữa xin cảm ơn hai vị khách mời đã tham gia chương trình. Cảm ơn quý vị và các bạn quan tâm đón nghe! Xin kính chào tạm biệt và hẹn gặp lại quý vị!
—————————–