(ANVI) – VNBA                                                                                                            Hà Nội 19-12-2013    

1. Nhận xét chung:

Do có sự tham gia của 4 bộ, ngành, so với chỉ 1-2 bộ ngành trước kia, nên Dự thảo Thông tư liên tịch đã giải quyết được gần như toàn bộ vấn đề cần thiết để bảo đảm cho yêu cầu và thủ tục nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Về Phạm vi điều chỉnh (Điều 1):

Ngoài nhà tại các dự án nhà ở, cần chấp nhận cả các trường hợp khác nếu như đã có Sổ đỏ và giấy phép xây dựng để phù hợp với quy định tài Điều khoản 61.2 về “Thế chấp nhà ở”, được quyền thế chấp tại tổ chức tín dụng để vay vốn”. Như vậy, nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp theo quy định của Nghị định số /2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 không chỉ bao gồm nhà ở tại các dự án mà còn có cả nhà ở được xây dựng trên khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân khi mua qua doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Quy định theo nội dung Dự thảo Thông tư sẽ dẫn đến việc chồng chéo quy định giữa các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh một vấn đề.

3. Về Nguyên tắc thực hiện việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 4):
   • Đề nghị lựa chọn theo Phương án 1 “Giá trị nhà ở HTTTL dùng để thế chấp được xác định trên cơ sở giá mua bán nhà ở tại thời điểm ký kết hợp đồng hợp đồng mua bán nhà ở”. Đồng thời quy định rõ việc các TCTD tự tính toán để giải ngân bảo đảm tỷ lệ hợp lý so với giá trị công trình và số tiền đã thanh toán thực tế.
   • Điều khoản 4.4 quy định: “Bên thế chấp chỉ được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại một tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn mua, thuê mua chính nhà ở hình thành trong tương lai đó của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản”. Việc bó hẹp mục đích vay vốn như vậy là không hợp lý. Bởi mục đích vay vốn ở đây là mục đích vay vốn nói chung chứ không phải là chỉ có mục đích mua, thuê mua chính căn nhà đó. Việc chấp nhận mục đích cụ thể nào thuộc quyền chủ động quyết định của các tổ chức tín dụng.
4. Về loại nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (Điều 5):

Đề nghị xem lại Dự thảo Thông tư chỉ quy định các loại nhà ở hình thành trong tương lai tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thế chấp là trái với quy định của Bộ luật Dân sự và khoản 2, Điều 61 về “Thế chấp nhà ở”, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 của Chính phủ “Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở”: “Tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quyền thế chấp tại TCTD để vay vốn”. Vì vậy, đề nghị xem xét mở rộng các loại nhà ở hình thành trong tương lai được phép thế chấp. Còn việc xem xét rủi ro và chấp nhận đến đâu là thuộc quyền chủ động quyết định của các tổ chức tín dụng.

5. Về hồ sơ thế chấp (Điều 8):

Khoản 1 quy định hồ sơ thế chấp phải có “Bản chính hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở được ký giữa bên thế chấp hoặc người chuyển nhượng trước với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phù hợp quy định của pháp luật về nhà ở”. Đề nghị sửa từ “bản chính” thành “bản gốc” cho bảo đảm giá trị và phù hợp hơn  với quy định  tại khoản 2 và 3, Điều 2 về “Giải thích từ ngữ”, Nghị định số 110/2004/NĐ-CP ngày 08-4-2004 của Chính phủ về Công tác văn thư, đã được sửa đổi theo Nghị định số 09/2010/NĐ-CP ngày 08-02-2010. Theo đó, “Bản gốc văn bản là bản hoàn chỉnh về nội dung, thể thức văn bản được cơ quan tổ chức ban hành và có chữ ký trực tiếp của người có thẩm quyền”, còn “Bản chính văn bản là bản hoàn chỉnh về nội dung, thể thức văn bản và được cơ quan, tổ chức ban hành”.

—————————–

Luật sư Trương Thanh Đức

ĐC: Công ty Luật ANVI, tầng 2, Tòa nhà Savina, số 1 Đinh Lễ, phố Tràng Tiền, quận Hoàn Kiếm, HN

FB: Trương Thanh Đức (www.facebook.com/LSTruongThanhDuc)

E-mail: duc.tt @anvilaw.com

Web: www.anvilaw.com

ĐT: 090.345.9070