(TT) – Theo luật sư Trương Thanh Đức, nếu không giải quyết được bài toán cung – cầu trên thị trường bất động sản thì càng cạnh tranh ngày càng teo tóp. Đây là sự cạnh tranh bất thường, đi ngược lại quy luật thị trường.
Thị trường bất động sản suy sụp quá nhanh, bất khả kháng với doanh nghiệp
Chia sẻ những nhìn nhận về thị trường tại tọa đàm “Nhận diện dòng chảy tài chính trên thị trường bất động sản” diễn ra mới đây, ông Lê Đình Chung – Tổng giám đốc SGO Homes, nhận định, thị trường bất động sản hiện nay đang lặp lại chu kỳ năm 2011 – 2014.
Theo đó, thị trường bất động sản chính thức có dấu hiệu đi xuống vào tháng 6/2022 và đến tháng 9 thì “đứng” hoàn toàn. “Bản thân SGO Homes là chủ đầu tư, đơn vị phân phối nhưng gần như không kịp phản ứng trước những diễn biến của thị trường. Thị trường suy sụp trong một thời gian quá nhanh và gần như là bất khả kháng với các doanh nghiệp”, ông Chung chia sẻ.
Theo báo cáo của SGO Homes, trong 9 tháng năm 2023, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng gần như tê liệt hoàn toàn và chỉ có một số ít giao dịch ở gần khu vực Hà Nội. Thị trường đất nền cũng không khá khẩm hơn khi vẫn đang trong tình trạng cắt lỗ sâu và tính thanh khoản rất thấp.
Trong 3 tháng gần đây, thị trường bất động sản đã bắt đầu có những giao dịch trở lại nhưng chủ yếu chỉ quanh giá trị 1 tỷ đồng và ở diện đấu giá.
Theo Tổng giám đốc SGO Homes, thị trường bất động sản được ví như “kiềng 3 chân” với 3 đối tượng chính tham gia, đó là chủ đầu tư bất động sản (đơn vị cung ứng nguồn sản phẩm), đơn vị phân phối (tư vấn, bán hàng) và cuối cùng là khách hàng. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện nay, cả 3 đối tượng này đều đang bị suy yếu.
Ông Lê Đình Chung – Tổng giám đốc SGO Homes cho rằng, thị trường bất động sản suy sụp quá nhanh và gần như là bất khả kháng với các doanh nghiệp.
Về phía đơn vị cung ứng đấu giá, ông Chung nói: “Nếu như cách đây 2 – 3 năm, các doanh nghiệp nhận được trúng đấu giá, đấu thầu thì đó là tin vui bởi vì chắc chắn doanh nghiệp sẽ lãi. Tuy nhiên, trong giai đoạn 2021 – 2022, những doanh nghiệp trúng đấu giá lại dở khóc dở cười. Nguyên do là các doanh nghiệp trúng đấu giá vào thời điểm thị trường tốt nhưng đến khi triển khai, thị trường lại đi xuống khoảng 30 – 40% khiến hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp gần như bằng không, nếu có thì rất thấp. Thậm chí nhiều doanh nghiệp rơi vào cảnh thua lỗ”.
Các doanh nghiệp bất động sản cũng gặp khó khăn trong việc vay vốn ngân hàng. “Để các doanh nghiệp bất động sản được ngân hàng xét duyệt hồ sơ vay thì cực kỳ khó khăn. Yêu cầu chứng minh về tài sản, tính thanh khoản thì khắt khe. Nhiều chủ đầu tư phải bán tài sản tích lũy trong 10 – 15 năm với giá trị rất thấp để có thể tồn tại trong thời gian qua. Số doanh nghiệp tiếp cận được với vốn vay ngân hàng thì phải cõng mức lãi suất cao”, ông Chung nhấn mạnh.
Tổng giám đốc SGO Homes cho biết thêm, ở giai đoạn này, nhiều ngân hàng chỉ cho vay ngắn hạn thay vì dài hạn trong khi tầm nhìn của thị trường bất động sản lại không thể chỉ gói gọn trong vòng 2 năm, 3 năm mà phải từ 4, 5 năm trở lên.
Khó khăn không chỉ dừng lại ở giai đoạn huy động vốn mà còn kéo dài sang cả giai đoạn sau khi hoàn thành dự án. Việc có tài chính để triển khai dự án đã rất khó khăn nhưng sau khi dự án triển khai rồi thì doanh nghiệp bất động sản lại rơi vào cảnh bán không nổi.
“Là một trong những đơn vị có thị phần ở các thị trường tỉnh rất lớn, chúng tôi phải thừa nhận một thực trạng đáng buồn rằng các dự án mới không có tính thanh khoản. Bởi vì ngay cả các dự án cũ cũng đang dư thừa và phải cắt lỗ rất nhiều”, ông Chung cho hay.
Thị trường nguồn cung khan hiếm, thị trường phân phối cũng rơi vào cảnh bế tắc. Khác với nhiều doanh nghiệp khác, các doanh nghiệp phân phối bất động sản phải sống phụ thuộc vào dòng tiền, tức là phải bán được mới có hoa hồng và mới tồn tại được. Sau gần 1 năm không bán được vì thị trường “downtrend”, các đơn vị phân phối ngày càng yếu hơn và có rất ít các doanh nghiệp có thể tồn tại được.
Ông Chung cho biết: “Từ đầu năm đến nay, các doanh nghiệp phân phối bất động sản giải thể, đóng cửa rất nhiều, số lượng ‘sale’ tụt giảm tới 80%. Trong 20% tồn tại còn lại thì có 10% phải làm thêm nhiều việc khác để tồn tại được với nghề”.
Với đối tượng khách hàng, Tổng giám đốc SGO Homes chia sẻ nhiều sự vụ trong thời gian qua đã ảnh hưởng đến tâm lý và niềm tin của khách hàng trên thị trường bất động sản. Một ví dụ rõ nét nhất về thực trạng này là dù lãi suất tiết kiệm đang ở mức rất thấp, chỉ 4 – 5%, nhưng các nhà đầu tư vẫn không rút tiền ra để đầu tư đất do lo ngại về thị trường, bất chấp nhiều chủ đầu tư tìm cách xoay sở, bán bất động sản chiết khấu đến 38%, hay cá biệt như ở Phan Thiết có nhà đầu tư bất động sản chiết khấu đến 50%.
Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI.
Cạnh tranh bất thường, đi ngược lại quy luật
Về giải pháp, Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI nêu ra 3 vấn đề cần làm rõ để khơi thông dòng tài chính bất động sản hiện nay. Thứ nhất, ông Trương Thanh Đức cho rằng khơi thông dòng tài chính bất động sản đồng nghĩa với việc khơi thông thị trường bất động sản. Tuy nhiên, hiện dòng chảy tài chính còn đang bế tắc cho nên ảnh hưởng đến bất động sản.
“Chúng ta dường như đang loay hoay giữa bài toán con gà – quả trứng. Dù vậy, tôi cho rằng đừng đổ lỗi ách tắc cho phía ngân hàng, họ cũng đang là nạn nhân”, ông Trương Thanh Đức nói.
Vấn đề thứ hai, theo luật sư Trương Thanh Đức, là pháp lý. “Chúng ta cảm giác nền kinh tế vẫn đang phải đi xin công nhận là kinh tế thị trường. Một mặt, chúng ta cảm thấy thị trường rất cạnh tranh nhưng đáng tiếc cần phải nhìn lại cạnh tranh thế nào. Cạnh tranh trong điều kiện bị trói chặt thì càng cạnh tranh càng nghẹt thở và càng thoi thóp. Cạnh tranh nhưng rất nhiều năm mới xin được phép xây dựng dự án. Cạnh tranh dù rất muốn xây nhưng không xây được hoặc xây được rất ít. Cạnh tranh nhưng rất khó khăn về nguồn nhà ở, giá đắt và không mua nổi. Nếu không giải quyết được bài toán cung – cầu thì càng cạnh tranh càng teo tóp. Đây là sự cạnh tranh bất thường, đi ngược lại thị trường”, luật sư Trương Thanh Đức nêu quan điểm.
Giám đốc Công ty Luật ANVI cho rằng sắp tới, Luật Đất đai nếu vẫn như dự thảo gần nhất thì không mở ra được vấn đề, thị trường bất động sản vẫn sẽ như vậy. “Tôi cho rằng nhà nước muốn chốt vấn đề thì phải can thiệp thị trường nhưng không nên và không thể làm thay thị trường”, vị luật sư nhấn mạnh, đồng thời cho rằng muốn giải quyết được vấn đề thì phải xử lý được căn nguyên chứ không phải là hiện tượng.
Có sự cạnh tranh bất thường, đi ngược quy luật trên thị trường bất động sản.
Trong khi đó, TS Lê Minh Nghĩa, Chủ tịch Chủ tịch Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam (VFCA) cho rằng, việc khôi phục niềm tin của người dân với thị trường bất động sản là một trong những nhiệm vụ vô cùng quan trọng.
“Niềm tin của người dân vô cùng mong manh và bị đe dọa bởi những bê bối trái phiếu, bảo hiểm trong thời gian qua. Làm thế nào để khôi phục được niềm tin trong dân, đây là vai trò và trách nhiệm chung của tất cả”, ông nói.
Hồng Quang
————-
Thương trường (Bất động sản) ngày 14-12-2023:
(428/1.544)