(NĐH) – Các chuyên gia bày tỏ lo ngại về những hệ lụy, tác động của việc Tân Hoàng Minh bỏ cọc tới thị trường bất động sản nói riêng và toàn nền kinh tế nói chung. Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng Tân Hoàng Minh không vi phạm pháp luật, mà chỉ vi phạm hợp đồng mua bán đấu giá bất động sản và sẽ bị phạt khoản tiền cọc gần 600 tỷ đồng.

Vừa qua, Tập đoàn Tân Hoàng Minh phát đi thông cáo xin tự nguyện đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá lô đất 3-12 tại khu chức năng số 3, Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Trước diễn biến này, phần lớn các chuyên gia bày tỏ lo ngại về những hệ lụy với thị trường bất động sản nói riêng và toàn nền kinh tế. Sự việc của Tân Hoàng Minh đã tạo ra một đỉnh giá mới, khiến thị trường bất động sản dậy sóng và cần có một khoảng thời gian nhất định để đưa giá cả thị trường về đúng với thực tế.

Nhiễu loạn thị trường bất động sản

Dưới góc độ là một doanh nghiệp kinh doanh trên thị trường bất động sản, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Đầu tư Bất Động Sản Việt An Hòa đưa ra ba tác động sau sự việc của Tân Hoàng Minh. Tác động đầu tiên là sự minh bạch của thị trường. Giá đấu cao sẽ khiến khó xác định giá trị thật, gây nhiễu giá tại khu vực Thủ Thiêm và các khu vực lân cận. Thứ hai, việc nộp tiền sử dụng đất của doanh nghiệp bất động sản không rõ ràng, phải trải qua nhiều cuộc đấu giá đất khác nhau mới có thể định giá đúng giá trị đất tại khu vực đó. Thứ ba, thị trường bất động sản tại khu vực này sẽ bị chậm lại, đặc biệt là đối với các dự án căn hộ cao cấp và các dự án siêu sang.

Theo chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển, Tân Hoàng Minh bỏ cọc với một số doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu cơ – những người đang kỳ vọng thị trường tăng, sẽ là một sự thất vọng khiến thị trường mất đi đà hưng phấn. Mặt khác, việc Tân Hoàng Minh bỏ cọc sẽ giúp thị trường ổn định hơn, về mức giá hợp lý “thuận mua, vừa bán”.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho rằng kết quả trúng đấu giá 4 lô ở Thủ Thiêm có thể đã bị đẩy lên mức quá cao so với giá trị thực tại, gây bất lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản. Giá đất trúng đấu giá cao cũng tác động tiêu cực đến tất cả các phân khúc thị trường bất động sản theo hiệu ứng “bình thông nhau”, đặc biệt gây trở ngại cho việc thực hiện mục tiêu kéo giảm giá nhà ở thương mại tại thị trường TP HCM. Hiện nay, TP HCM gần như không thể tìm ra dự án nhà ở thương mại có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 sàn căn hộ, ông Lê Hoàng Châu cho biết.

Các nhà băng có thể sẽ gặp rủi ro khi các nhà đầu cơ, chủ sở hữu bất động tại Thủ Thiêm và các khu vực lân cận hiện dựa trên giá “ảo” để đem tài sản thế chấp, vay vốn ngân hàng. Ảnh: Quỳnh Trần.

Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn cho rằng sau vụ việc Tân Hoàng Minh bỏ cọc, giá tại khu vực này sẽ dần bình ổn trở lại và sát với thực tế hơn theo thời gian. Tuy nhiên, thời gian để thị trường bất động sản về đúng “quỹ đạo” cũng là một bài toán được đặt ra. Thời gian kéo dài thiệt hại đến nền kinh tế càng lớn, bởi các giao dịch tại Thủ Thiêm có thể sẽ bị đóng băng bởi các tác động tiêu cực từ cuộc đấu giá tỷ USD. Bên cạnh đó, vị kiến trúc sư cũng cho rằng việc khu vực bị đẩy giá cao cũng có thể gây tốn kém ngân sách thông qua việc Nhà nước đền bù, giải tỏa, giải phóng mặt bằng tại khu vực này.

Làm gì để không có một vụ “Tân Hoàng Minh” thứ hai?

Theo Luật Sư Trương Thanh Đức, hiện nay quy trình đấu giá đất tại Việt Nam vẫn đảm bảo tính công khai và minh bạch. Các doanh nghiệp khi tham gia đấu giá đều phải đóng trước một khoảng tiền cọc, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo quy định, pháp lý đề ra. 

Về mặt pháp lý thực tế, ông Đức cho rằng Tân Hoàng Minh hay các công ty con của Tân Hoàng Minh đều đủ tư cách để tiếp tục tham gia đấu giá ở các lần đấu giá tiếp theo. Ở vụ việc bỏ cọc này, Tân Hoàng Minh là đơn vị vi phạm hợp đồng và bị phạt số tiền gần 600 tỷ đồng theo chế tài đề ra, trên thực tế Tân Hoàng Minh không hề có vi phạm pháp luật hay có dấu hiệu của lừa đảo. Tuy nhiên, Tân Hoàng Minh cũng khó lòng tham gia đấu giá trong thời gian tới do mất uy tín của một tập đoàn lớn cũng như đối mặt với sự nghi ngờ từ xã hội về năng lực tính toán bài toán kinh doanh.

Bản đồ vị trí 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3 trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Nguồn: HoREA

Dưới góc độ là một chủ doanh nghiệp, ông Trần Khánh Quang cho rằng để tránh những trường hợp tương tự, các cơ quan quản lý Nhà nước cần có quy trình đánh giá năng lực của người tham gia đấu giá thông qua các công ty kiểm toán hoặc cam kết vốn từ các tổ chức tài chính, khi đó các thông tin sẽ rõ ràng và minh bạch hơn.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, mục tiêu, giá trị của việc triển khai đấu giá đất không nằm ở số tiền các doanh nghiệp đóng góp vào nguồn ngân sách Nhà nước mà nằm ở tầm nhìn chiến lược, tầm nhìn quy hoạch của khu đất. Các cơ quan chức năng cần xác định rõ phương hướng để có thể tìm được nhà đầu tư phù hợp về năng lực, giá cả tương xứng với vị trí, và phù hợp với mong muốn phát triển của các tỉnh, thành phố. Các khu đất trước khi đưa ra đấu giá, cần có sự công bố về quy hoạch, xác định rõ tính chất quy hoạch, vị trí và mật độ…

Đồng quan điểm, kiến trúc sư Nam Sơn cho rằng Nhà nước cần có những điều chỉnh, nâng cấp hành lang pháp lý. Một mặt, Nhà nước dung hòa giữa việc xử lý những tiêu cực nhưng không làm ảnh hưởng đến khuyến khích đầu tư, cụ thể là những giá trị thật mà các cuộc đấu giá đất trong tương lai sẽ đem lại nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Vai trò của Nhà nước hiện nay là tạo ra một “sân chơi” để nền kinh tế thị trường phát triển, từ đó sẽ kéo theo nền kinh tế Việt Nam, tuy nhiên các “sân chơi” này cũng phải dựa trên các quy chuẩn, các cơ sở pháp lý.

Bên cạnh đó, Nhà nước cũng cần có phương án để định giá tiệm cận nhất với giá trị của khu đất, không để tình trạng bị định giá quá thấp như trước đây hay quá cao như vụ việc của Tân Hoàng Minh.

—————-

Người đồng hành (Bất động sản) 16-01-2022:

https://ndh.vn/bat-dong-san/chuyen-gia-noi-gi-ve-viec-tan-hoang-minh-bo-coc-1307921.html

(228/1.338)