(ANVI) – Tham luận Hội thảo “Khơi thông dòng tài chính bất động sản”, do Tạp chí Đầu tư tài chính tổ chức ngày 12-12-2023 tại Hà Nội.

1. Vấn đề khơi thông:

1.1. “Khơi thông dòng tài chính bất động sản” chính là việc khơi thông thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản gồm 2 yếu tố chính là: Sản phẩm bất động sản và Tài chính bất động sản. Tài chính bất động sản thúc đẩy sản phẩm, nhưng lại cũng phụ thuộc vào sản phẩm bất động sản. Sản phẩm bất động sản tắc tị, thì dòng chảy tài chính cũng bế tắc và ngược lại. Chúng ta đang loay hoay bế tắc với bài toán trứng – gà.

1.2. Đừng đổ lỗi cho việc ách tắc nguồn vốn từ ngân hàng. Họ cũng là nạn nhân đang lâm trọng bệnh.

2. Vấn đề pháp lý:

2.1. Thị trường bất động sản rất cạnh tranh, nhưng cạnh tranh trong điều kiện bị trói rất chặt, thì càng cạnh tranh, càng vận động càng nghẹt thở, thoi thóp. Cạnh tranh mà rất nhiều năm mới xin được triển khai một dự án, cạnh tranh mà dù rất muốn nhưng chỉ xây được rất ít căn hộ để bán, cạnh tranh mà rất khó khăn mua được nhà và không dám mua, dù có tiền và dù giá cao, vì quá thiếu hàng, thì đương nhiên là sự cạnh tranh bất thường, không hiệu quả và đang đi ngược lại quy luật thị trường.

2.2. Ví dụ, Luật Nhà ở hiện hành rất bất hợp lý khi cứ bắt buộc phải có đất ở mới được làm dự án nhà ở. Luật mới vẫn không sửa điều này, mà chỉ bỏ ngỏ một khả năng dành cho Luật Đất đai. Nếu Luật Đất đai sắp tới vẫn cứ như dự thảo gần đây, không mở ra, thì mọi chuyện lại vẫn đóng như cũ.

2.3. Phải tạo ra môi trường để cạnh tranh tự do, cạnh tranh thực sự, cạnh tranh lành mạnh, mà kết quả của nó phải là sản phẩm hàng hoá bất động sản luôn có xu hướng dư thừa và giá cả thì luôn có xu hướng giảm xuống thấp nhất.

2.4. Nhà nước phải can thiệp vào thị trường, nhưng không nên và không thể làm thay thị trường. Nếu như những thông tin phổ biến mấy năm nay rằng 70% khó khăn thị trường bất động sản là do vướng mắc pháp lý là đúng, thì đó chính là lỗi và là việc của Nhà nước cần phải giải quyết. Con số 30% còn lại mới là lỗi và là việc của thị trường, trong khi lẽ ra vai trò của thị trường phải chiếm cỡ 90%, Nhà nước chỉ can thiệp cỡ 10%.

3. Giải pháp xử lý:

3.1. Cần phải giải quyết những vấn đề trên, xử lý căn nguyên chứ không phải hiện tượng.

3.2. Tôi tin chắc rằng rất khó, vô cùng khó, đặc biệt khó giải quyết.

3.3. Do đó khó khăn to lớn vẫn rộng dài ở phía trước, chưa khép lại mà đang mở ra.

(543)

Luật sư Trương Thanh Đức

Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC