Dự án Saigon One Tower bị VAMC đấu giá để xử lý khoản vay 7.000 tỷ đồng. (Ảnh minh họa)

Mới đây, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) rao bán đấu giá dự án Khu dân cư 584 Tân Kiên (tại xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh, TP HCM) để xử lý khoản nợ xấu 1.100 tỷ đồng của CTCP Đầu tư Xây dựng và Khai thác Công trình Giao thông 584 và CTCP Đầu tư Y tế Việt Nam.

Trước đó, Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản Agribank (Agribank AMC – thuộc Ngân hàng Agribank) cũng công bố đấu giá toàn bộ tài sản và quyền sử dụng đất tại địa chỉ số 129A – 131 – 131A – 133 – 135A – 135/33 đường Điện Biên Phủ, phường 15, quận Bình Thạnh, TP HCM. Đó là dự án V – Ikon của Công ty TNHH Việt Thuận Thành. Giá khởi điểm là gần 300 tỷ đồng, mức giá này đã nhiều lần hạ xuống (từ khoảng 373,5 tỷ đồng) do các lần đấu giá trước không thành công.

Công ty Quản lý Tài sản của các tổ chức tín dụng (VAMC) cũng thông tin sẽ tổ chức đấu giá dự án Saigon One Tower (địa chỉ tại số 34 Tôn Đức Thắng, quận 1, TP HCM) để xử lý khoản vay 7.000 tỷ đồng (cả gốc và lãi). Dự án này có chủ đầu tư là CTCP Địa ốc Sài Gòn M&C (nay là CTCP Sài Gòn One Tower), gồm các cổ đông sáng lập: CTCP M&C, Tổng Công ty Du lịch Sài Gòn (Saigontourist), Ngân hàng TMCP Đông Á, Công ty TNHH Chứng khoán Ngân hàng Đông Á và CTCP Vàng bạc đá quý Phú Nhuận…

Về vấn đề quyền lợi của khách hàng trong các dự án bị ngân hàng đấu giá nói trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) từng trả lời báo chí, theo quy định tại Điều 8 Nghị quyết 42, nếu ngân hàng chuyển nhượng lại dự án cho chủ đầu tư (CĐT) mới thì bên chuyển nhượng dự án phải kế thừa các quyền, nghĩa vụ của CĐT dự án và tiến hành các thủ tục để tiếp tục thực hiện dự án theo quy định về đầu tư, về xây dựng. Vì vậy, kể cả khi dự án bị ngân hàng thu nợ thì quyền lợi của khách hàng mua dự án vẫn được luật pháp bảo vệ.

Tuy nhiên trao đổi với PV, luật sư Trương Thanh Đức – Giám đốc Công ty Luật ANVI lại cho biết: “CĐT mới sẽ chỉ kế thừa trách nhiệm, nghĩa vụ với khách hàng từ CĐT cũ nếu dự án được mua bán, sang nhượng lại. Còn trong trường hợp dự án thế chấp bị ngân hàng bán đấu giá để siết nợ thì dự án chỉ được coi là một tài sản thế chấp, CĐT mua đấu giá thành công sẽ không chịu trách nhiệm gì với khách hàng. Ngân hàng cũng không có trách nhiệm với khách hàng vì họ có quyền thế chấp dự án và chỉ giải chấp cho đến khi nhận được tiền từ phía CĐT dự án”.

Luật sư Trương Thanh Đức thông tin thêm, hầu hết các dự án thế chấp đều đang xây dở dang, khi đó CĐT thường chưa bán hết được số căn hộ trong dự án. Hơn nữa, không phải dự án nào cũng thế chấp phần căn hộ đã bán cho khách hàng. Các dự án có hạng mục xây dựng thuộc sở hữu chung (như khu thương mại, công viên, bể bơi…) và sở hữu riêng (căn hộ bán cho khách), thường CĐT sẽ thế chấp phần tài sản thuộc sở hữu chung, chỉ có ít dự án thế chấp cả phần sở hữu riêng.

“Nếu khách hàng mua nhà mà không biết dự án đã thế chấp phần căn hộ cho ngân hàng, hồ sơ và hợp đồng mua bán không rõ ràng, đảm bảo thì khi xảy ra tranh chấp họ dễ phải chịu phần thiệt thòi. Còn nếu hồ sơ đầy đủ, căn hộ đã thuộc sở hữu của khách hàng (khi khách đã thanh toán toàn bộ tiền mua nhà cho CĐT hoặc khi tiền thanh toán chưa đủ nhưng CĐT đã bàn giao nhà) thì khách hàng có quyền khiếu kiện CĐT. Lúc này vấn đề sẽ được giải quyết theo luật hình sự”, luật sư Đức khẳng định.

Cũng bàn về vấn đề quyền lợi của khách hàng trong các dự án thế chấp, chuyên gia tài chính – ngân hàng TS. Nguyễn Trí Hiếu lại đặc biệt nhấn mạnh đến “lỗ hổng tài chính” rất lớn ở Việt Nam hiện nay khi nhiều CĐT vẫn bán căn hộ tại các dự án đã thế chấp cho ngân hàng. Số tiền doanh nghiệp vay được từ ngân hàng dùng để xây dựng dự án, nhưng số tiền thu lại từ việc bán hàng họ lại không trả về cho ngân hàng mà thường dùng tiền đó đầu tư vào dự án khác.

Điều đó dẫn đến một thực tế là khi doanh nghiệp không trả được nợ cho ngân hàng, ngân hàng đấu giá dự án bất động sản và xảy ra tranh chấp với khách hàng mua phải các căn hộ thế chấp trong dự án. Phía ngân hàng khó có thể kiểm soát được việc CĐT có đem bán căn hộ trong dự án đã thế chấp hay không, còn người dân cũng khó tìm hiểu được xem dự án mình mua nhà có thế chấp ngân hàng không.

“Ở Mỹ, CĐT không được phép huy động vốn từ dân, không được bán căn hộ khi dự án chưa hoàn thiện, họ chỉ được nhận một phần tiền đặt cọc và để số tiền này trong một quỹ phong tỏa, không được mang ra sử dụng. CĐT sẽ vay tiền ngân hàng để thực hiện dự án, khi dự án hoàn thiện CĐT mới được bán nhà cho khách, dùng tiền bán hàng để trả ngân hàng, khi đó ngân hàng giải chấp thì người dân mới được cấp sổ đỏ”, TS. Nguyễn Trí Hiếu dẫn chứng về việc vay vốn thực hiện dự án ở Mỹ.

Theo TS. Hiếu, trong tương lai luật pháp sẽ nghiêng về phía khách hàng mua căn hộ bởi khi mua nhà họ có quyền sở hữu, trong khi ngân hàng chỉ có quyền thế chấp đối với dự án, mà quyền thế chấp lại thấp hơn quyền sở hữu. Ông đưa ra lời khuyên: nếu người dân muốn mua nhà thì nên tìm một công ty tư vấn luật pháp, tìm luật sư xin tư vấn, các đơn vị này có thể tìm hiểu được việc dự án bất động sản có đang thế chấp ngân hàng hay không, bởi muốn thế chấp dự án thì CĐT nhất định phải đăng ký thế chấp…