Theo toà vô giá trị, theo bộ vô hiệu lực

(TCTT) – Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ của người khác đang bị đẩy vào một cuộc tranh chấp pháp lý đặc biệt nguy hiểm: Làm đúng mọi yêu cầu pháp lý mà vẫn bị coi là trái pháp luật, phù hợp với luật định mà vẫn bị Toà án tuyên vô hiệu.

Thực trạng hết sức nguy hiểm

Hợp đồng thế chấp tài sản nói chung, quyền sử dụng đất nói riêng, để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ cho người khác là một việc làm khá phổ biến và hoàn toàn hợp pháp. Tuy nhiên, một số Toà án do hiểu sai pháp luật, cho rằng quan hệ này phải được gọi là hợp đồng bảo lãnh, nên đã máy móc tuyên huỷ hợp đồng thế chấp. Hàng vạn hợp đồng thế chấp nhà đất, với hàng nghìn tỷ đồng dư nợ của ngành Ngân hàng đã và đang đứng trước nguy cơ bị thất thoát do phán quyết của Toà án biến các khoản vay từ có thành không có tài sản bảo đảm.

Một số ngân hàng như Vietcombank, Eximbank, MB,… đã bị tuyên huỷ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, mà theo Bản án là chỉ vì lý do dùng “nhầm” giữa từ bảo lãnh và thế chấp. Ví dụ như các Bản án sơ thẩm số 26/2011/KT-ST ngày 05-8-2011, ngày 22-9-2011 của TAND tỉnh Quảng Ngãi, số 49/2012/KDTM-ST ngày 24-9-2012 của TAND huyện Củ Chi; Bản án phúc thẩm số 105/2013/KDTM-PT ngày 18-01-2013 của TAND TP HCM. Một số Bản án khác của TAND cấp tỉnh cũng như TAND tối cao, tuy không huỷ hợp đồng, nhưng vẫn nhận định việc tên gọi hợp đồng thế chấp là sai pháp luật.

Bác bỏ thực tế hợp lý

Hợp đồng thế chấp hay bảo lãnh được coi là một hợp đồng phụ của các hợp đồng chính về dân sự, kinh doanh, thương mại, nhưng lại có vai trò đặc biệt quan trọng, nhất là trong hoạt động cấp tín dụng. Nó cũng được quy định khác biệt so với các loại hợp đồng phụ khác ở chỗ: Dù hợp đồng chính là tín dụng vô hiệu nhưng hợp đồng phụ là thế chấp vẫn có hiệu lực (khoản 2, Điều 410 về “Hợp đồng dân sự vô hiệu”, Bộ luật Dân sự năm 2005).

Đối với hợp đồng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, dù có sử dụng từ bảo lãnh hay thế chấp, thì về bản chất pháp lý cũng vẫn hoàn toàn như nhau. Đó là việc bên thế chấp hoàn toàn tự nguyện cam kết dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của mình hoặc của người khác. Về hình thức và thủ tục thì đã được làm bằng văn bản, được công chứng xác nhận và văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đăng ký hợp đồng thế chấp. Vì vậy, giả sử có sự nhầm lẫn giữa hợp đồng bảo lãnh theo quy định với hợp đồng thế chấp, thì cũng không thể chỉ vì từ ngữ khác nhau đó mà phủ nhận cam kết, bác bỏ hợp đồng, thay đổi bản chất pháp lý. Cũng tương tự như một hợp đồng không thể bị vô hiệu chỉ vì viết sai cụm từ hợp đồng dân sự thành hợp đồng kinh tế. Nếu phủ nhận nghĩa vụ bảo đảm vì chữ bảo lãnh và thế chấp, thì chẳng khác nào pháp luật khuyến khích việc vi phạm, bội ước; bảo vệ hành vi gian lận, lừa đảo; đồng thời trói chân, trói tay, thậm chí chặn đứng khả năng xử lý tài sản thế chấp của chủ nợ và vô hiệu hoá quyền ưu tiên cao nhất của chủ nợ có bảo đảm trên thực tế.

Đặc biệt, trên thực tế, các cơ quan công chứng và đăng ký thế chấp chỉ chấp nhận hợp đồng thế chấp, chứ không chấp nhận hợp đồng bảo lãnh bằng tài sản nói chung và bằng quyền sử dụng đất nói riêng. Tất cả các hợp đồng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất hiện nay đều vẫn được ghi là hợp đồng thế chấp theo đúng bản chất giao dịch.

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các Tổ chức Tín dụng hội viên, Hiệp hội ngân hàng Việt Nam đã có các công văn: số 17/CV-HHNH ngày 02/02/2012, số 44/CV-HHNH ngày 07/3/2012, số 186/ HHNH-PLNV ngày 07/6/2013  đề nghị Toà án nhân dân tối cao hướng dẫn xét xử theo hướng công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ ba . Được biết, Bộ Tư pháp và Ngân hàng Nhà nước cũng đã có các Công văn kiến nghị Toà án nhân dân tối cao hướng dẫn xét xử công nhận hợp đồng thế chấp phù hợp với thực tế và theo đúng quy định của pháp luật.

Phủ nhận pháp luật đúng đắn

Mặc dù quy định về bảo lãnh trong Bộ luật Dân sự năm 2005 chưa phân biệt thật rõ giữa thế chấp và cầm cố, trong khi Luật Đất đai năm 2003 được ban hành trước đó đề cập đến cả việc thế chấp và bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, khoản 4, Điều 72 về “Hiệu lực thi hành”, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29-12-2006 về Giao dịch bảo đảm quy định hướng dẫn thi hành Bộ luật Dân sự, cũng như khoản 1, Điều 31 về “Quy định chi tiết về việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007 của Chính phủ Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai, đều quy định rõ: Việc bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai và các Nghị định liên quan được hiểu là thế chấp bằng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của người khác. Luật Nhà ở năm 2005 cũng như tất cả các quy định pháp luật liên quan của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính về giao dịch bảo đảm, mẫu văn bản, công chứng hợp đồng, đăng ký giao dịch bảo đảm, thu phí giao dịch,… cũng chỉ đề cập đến việc thế chấp, chứ không hề nhắc đến từ bảo lãnh như trước khi có Bộ luật Dân sự năm 2005.

Sở dĩ có sự nhầm lẫn là do hiểu theo quy định về thế chấp và bảo lãnh trong Bộ luật Dân sự cũ năm 1995, trong khi Bộ luật Dân sự hiện hành năm 2005 đã được thay đổi khác hẳn. Theo quy định cũ, thế chấp là để bảo đảm cho nghĩa vụ của mình, bảo lãnh là để bảo đảm cho nghĩa vụ của người khác, đồng thời bảo lãnh thì có thể bằng tài sản hoặc không bằng tài sản cụ thể. Trong khi đó theo quy định hiện hành, thì thế chấp là để bảo đảm cho cả nghĩa vụ của mình và cho người khác, đồng thời bảo lãnh thì không bằng tài sản cụ thể.

Dự thảo Luật Đất đai đang chuẩn bị trình Quốc hội chính thức thông qua cũng chỉ còn đề cập đến việc thế chấp, mà không còn nhắc đến việc bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. Điều này cho thấy, cách hiểu bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất của Toà án là nhầm lẫn, không hợp lý. Các tổ chức tín dụng (do Ngân hàng Nhà nước quản lý), các tổ chức công chứng (do Bộ Tư pháp quản lý) và các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (do Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý) đang hiểu và làm đúng luật.

Như vậy, xác định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ của người khác là hoàn toàn đúng quy định của pháp luật và đúng với yêu cầu của các cơ quan nhà nước. Do đó, không thể chấp nhận lý do xử vô hiệu vì nội dung hợp đồng trái pháp luật. Càng không thể chấp nhận việc tuyên vô hiệu hợp đồng căn cứ vào quy định tại Điều 134 về “Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức”.

Đòi hỏi xử lý cấp bách

Trong khi các cơ quan hành pháp chỉ chấp nhận việc công chứng và đăng ký hợp đồng thế chấp, không chấp nhận hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, thì cơ quan tư pháp lại cứ khẳng định và tuyên vô hiệu hợp đồng thế chấp, vì cho rằng phải là hợp đồng bảo lãnh. Hậu quả là lập hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thì vô giá trị, vì không được công chứng và đăng ký thế chấp theo quy định, còn lập hợp đồng thế chấp thì lại bị Toà án tuyên vô hiệu. Đành rằng, Toà án xét xử độc lập và chỉ tuân theo pháp luật, nhưng giải thích của Chính phủ để thực hiện Luật Đất đai trong trường hợp này cũng là pháp luật và hoàn toàn đúng với Bộ luật Dân sự cũng như Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2008.

Như vậy, vấn đề là hợp đồng bảo lãnh hay thế chấp bằng quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ cho người khác cho đến nay vẫn đang bế tắc và đặc biệt rủi ro về pháp lý. Tình trạng làm kiểu gì cũng vô hiệu này đã kéo dài gần 3 năm nay, cần phải được giải quyết dứt điểm để tránh nguy cơ thoát thoát lớn cho ngành Ngân hàng.

Vậy, đề nghị Toà án nhân dân tối cao hướng dẫn nghiệp vụ xét xử theo đúng quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, đồng thời Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao và Chánh án Toà án nhân dân tối cao cần chỉ đạo hoặc trực tiếp kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm để tuyên huỷ các bản án tuyên vô hiệu hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ cho người khác, vì đã “có sai lầm nghiêm trọng trong việc áp dụng pháp luật” theo quy định tại khoản 3, Điều 283 về “Căn cứ để kháng nghị”, Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004.

Nếu như Toà án nhân dân và Viện kiểm sát nhân dân tối cao có quan điểm khác, thì đề nghị Uỷ ban Thường vụ Quốc hội (cơ quan duy nhất có thẩm quyền giải thích luật), cần khẩn cấp giải thích rõ quy định về bảo lãnh trong Bộ luật Dân sự.

Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC. 

——

Tạp chí Thị trường, tài chính, tiền tệ  07-2013

THEO TOÀ VÔ GIÁ TRỊ, THEO BỘ VÔ HIỆU LỰC (!?)[1]

[1] Hiệp hội Ngân hàng đặt hàng và gửi đăng cả Thời báo Ngân hàng lẫn Tạp chí.