“Không thể chấp nhận”

Theo thông báo của Công ty Thành Đô, từ ngày 1.1.2020 sẽ chấm dứt việc chi trả lợi nhuận như đã cam kết (lên tới 12%) trong hợp đồng khi mua condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng do những khó khăn về dòng tiền. Đồng thời, Công ty Thành Đô cũng đưa ra 3 hướng giải quyết đối với khách hàng đã mua sản phẩm condotel tại Cocobay Đà Nẵng.

Thứ nhất, khách hàng tiếp tục hợp tác với chủ đầu tư và tiến hành chuyển đổi các condotel thành căn hộ chung cư với chi phí dự kiến 15% giá trị căn hộ, được toàn quyền sử dụng như một căn hộ chung cư bình thường. Chủ sở hữu cũng có thể giao lại cho chủ đầu tư căn hộ đó để tiếp tục kinh doanh với những cam kết về thu nhập cố định hàng năm. Thứ hai, khách hàng thanh lý hợp đồng mua bán để tự kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng mà không có bất kỳ một khoản lợi nhuận cam kết nào như đã ký trước đây, đồng thời phải đóng một khoản phí vận hành, sử dụng nhất định. Thứ ba, hai bên tiến hành thanh lý các condotel đã ký hợp đồng, chủ đầu tư hoàn lại tiền cho khách hàng theo nguyên giá trong hợp đồng đã ký, nhưng công ty sẽ khấu một số khoản như: chi phí hỗ trợ lãi vay ngân hàng, chi phí hoa hồng, phí phát hành bảo lãnh… và bàn giao lại sản phẩm cho công ty trước ngày 30.9.2020. Ngoài 3 giải pháp trên, khách hàng có thể xem xét và đề xuất các giải pháp khác.

Dự án Cocobay Đà Nẵng không thể thực hiện cam kết trả lợi nhuận 12% cho khách hàng

Nguồn: CafeF

Nhìn nhận về sự việc này, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng “không thể chấp nhận được”. Bởi lẽ, “việc cam kết lợi nhuận đã được chủ đầu tư đưa ra khi thực hiện ký kết các hợp đồng đối với nhà đầu tư. Bây giờ chủ đầu tư đơn phương hủy cam kết, phá vỡ hợp đồng mà không có sự thỏa thuận là sự bất hợp lý và bất hợp pháp”, ông nói.

Phân tích rõ hơn về những phương án mà Công ty Thành Đô đưa ra cho  khách hàng, theo PGS. TS Nguyễn Khắc Quốc Bảo, Trường ĐH Kinh tế TP Hồ Chí Minh, hình thức đầu tư vào các dự án cam kết lợi nhuận dạng như Cocobay giống một giao dịch phái sinh, cụ thể là giao dịch forwards (một thoả thuận giữa người mua và người bán về một loại tài sản hay hàng hoá sẽ được giao nhận trong tương lai vào một thời điểm cụ thể với mức giá được xác định trước hôm nay). Nguyên tắc cơ bản của hợp đồng forwards là hai bên tham gia giao dịch không được phép đơn phương hủy bỏ hợp đồng hoặc thay đổi các điều kiện trong hợp đồng vì điều này sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của đối tác. Tuy nhiên, Công ty Thành Đô đã vi phạm nguyên tắc cốt yếu này khi từ chối nghĩa vụ thanh toán.

Cụ thể, nếu khách hàng chấp nhận phương án thứ nhất đồng nghĩa công ty đã thành công trong việc hủy bỏ hoàn toàn hợp đồng cũ, thay bằng một hợp đồng mới và khách hàng phải trả thêm cho họ 15%. “Vậy thì ý nghĩa của khoản tiền cọc và mức giá đã chốt là gì?”, ông Bảo đặt câu hỏi.

Với phương án thứ hai, hợp đồng kỳ hạn trong trường hợp này hoàn toàn giống quyền chọn (options) đối với Thành Đô. Chỉ khác một điều, công ty hoàn toàn được miễn phí quyền chọn trong khi đối với khách hàng thì đó là forwards (buộc phải thực hiện).

Với phương án thứ ba, công ty đã ép khách hàng vào trạng thái bất lợi hoàn toàn và bỏ qua toàn bộ điều khoản cam kết, khi khách hàng đã phải trả tiền trước cho các điều khoản đó, giống như bỏ tiền ra mua nhưng không được nhận sản phẩm.

Phải có chế tài khi không thực hiện đúng cam kết

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu không ngạc nhiên khi đón nhận tin chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng không thực hiện đúng cam kết lợi nhuận với khách hàng. Bởi lẽ, “ngay từ năm 2016, chúng tôi đã đưa ra rất nhiều cảnh báo về condotel song tiếc là nhà đầu tư thiếu thông tin nhưng lại đầu tư theo phong trào, cứ thấy lợi nhuận 8 – 12% liền xuống tiền mua condotel dù chưa có quy chuẩn xây dựng, chưa kể những rủi ro về pháp lý sở hữu cũng như kinh doanh”.

Cũng theo Chủ tịch HoREA, cái gốc của condotel là đầu tư tài chính và việc đầu tư kinh doanh là “lời ăn, lỗ chịu”. “Trên thế giới không có chuyện nhà đầu tư thành chủ sở hữu từng căn hộ condotel, chỉ có Việt Nam và một số nước trong khu vực Đông Nam Á mới biến tướng ra việc này. Do trình độ hạn chế, lại được cổ súy quá khiến cho nhà đầu tư không đánh giá được tính khả thi của dự án đồng nghĩa họ sẽ thêm rủi ro và gánh nặng”, ông Châu nhìn nhận.

Các chuyên gia cho rằng, vấn đề bây giờ đối với dự án Cocobay là phải tìm cách để nhà đầu tư giảm thiệt hại thấp nhất. Trong đó “quan trọng là việc kinh doanh đạt hiệu quả từ việc lựa chọn phương thức kinh doanh phù hợp; thay đổi phương thức phục vụ, tiện ích; liên doanh liên kết các doanh nghiệp trong nước và nước ngoài…”, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nêu ý kiến. Theo đó, chủ đầu tư và khách hàng cần thống nhất phương án tìm tiếng nói chung, bởi việc nhà đầu tư yêu cầu chủ đầu tư thực hiện trả lợi nhuận theo đúng cam kết ở thời điểm này là không khả thi.

Đồng tình với ý kiến trên, Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI cho rằng, vấn đề quan trọng hiện nay là giải quyết mối quan hệ 3 bên: chủ đầu tư, nhà đầu tư và cơ quan quản lý. Bởi nếu chủ đầu tư và nhà đầu tư thống nhất phương án với nhau, nhưng phía cơ quan quản lý không chấp nhận (như việc chuyển đổi condotel thành chung cư) thì cũng không giải quyết được vấn đề. Đồng thời, ông Đức cho rằng, đây là đầu tư kinh doanh nên hai bên mua và bán là ngang nhau. “Có điều, cần quy định rõ condotel là nhà ở  hay kinh doanh, trong đó làm rõ tỷ lệ sở hữu, điều kiện mua bán, đăng ký hộ khẩu… tránh tù mù như hiện nay sẽ khó giải quyết khi có tranh chấp”.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu bổ sung, nhìn từ vụ việc Cocobay Đà Nẵng, bên cạnh việc sớm có hành lang pháp lý rõ ràng với loại hình condotel, cần có chế tài khi chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết. Bên cạnh đó, công tác quản lý nhà nước với loại hình này cũng cần được quan tâm. “Chính quyền các địa phương cũng phải có trách nhiệm khi để các dự án condotel hình thành, giao dịch  tại địa phương mình. Họ hiểu những cam kết của chủ đầu tư đưa ra liệu có dễ dàng thực hiện. Do đó, họ cần giám sát để bảo đảm cho các chủ đầu tư đưa ra cam kết với nhà đầu tư một cách hợp lý hơn”, ông Hiếu nói.