(ĐTCK) – Nghị định số 10/2023/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 20/5/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai mà Chính phủ vừa ban hành được kỳ vọng sẽ xử lý dứt điểm nhiều dự án “treo” hàng chục năm qua.

Dự án Thành phố Công nghệ xanh vẫn là bãi đất trống sau gần 15 năm được cấp phép đầu tư

Nhức nhối dự án treo

Sau gần 15 năm được UBND TP. Hà Nội cho phép nghiên cứu quy hoạch và đầu tư, dự án Thành phố Công nghệ xanh tại phường Đại Mỗ (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) do Blenheim Vietnam làm chủ đầu tư tới nay vẫn là bãi đất trống.

Dự án từng được đặt nhiều kỳ vọng khi hoàn thiện sẽ mang tới diện mạo mới cho khu vực Tây Nam Thủ đô. Tuy nhiên, vì nhiều lý do mà dự án đã phải tạm dừng, một trong số đó là do một phần lớn diện tích dự kiến lập quy hoạch ban đầu nằm trong phạm vi quy hoạch Vành đai xanh sông Nhuệ, dẫn tới việc dự án phải lập quy hoạch lại theo hướng giảm cả về diện tích lẫn quy mô đầu tư. Thế nhưng, sau vài lần được điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư, dự án tiếp tục “lỗi hẹn” do vướng giải phóng mặt bằng.

Cũng tại Hà Nội, một trong những dự án treo điển hình khác là Khu đô thị sinh thái Đồng Mai (làng Đồng Mai, phường Yên Nghĩa, quận Hà Đông) do Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Phong Phú làm chủ đầu tư có diện tích lên đến 225 ha. Dự án được định hướng phát triển theo hướng sinh thái, với hệ thống nhiều cây xanh và mật độ xây dựng chỉ khoảng 30%, song cũng vẫn chỉ là bãi đất cỏ mọc um tùm, heo hút kể từ khi được phê duyệt cách đây 15 năm.

Trong khi đó, tại quận Hoàng Mai, người dân sống gần dự án Khu đô thị mới Thịnh Liệt khổ sở vì phải sống trong những ngôi nhà tạm bợ, không được sửa chữa gần 20 năm qua do dự án bị bỏ hoang.

Năm 2004, UBND TP. Hà Nội có quyết định thu hồi hơn 35 ha đất thuộc các phường Thịnh Liệt, Hoàng Văn Thụ, Tương Mai, quận Hoàng Mai giao cho Tổng công ty Xây dựng và Phát triển hạ tầng (Licogi) tổ chức điều tra, lập phương án đền bù, giải phóng mặt bằng chuẩn bị triển khai Khu đô thị mới Thịnh Liệt. Tuy nhiên, từ đó đến nay, dự án vẫn để chủ yếu hoang hóa, trở thành nơi tập kết rác thải.

Tại quận Tây Hồ, 2 dự án là Trấn Sông Hồng (Sông Hồng City) với diện tích 60.000 m2 và khu nhà ở và văn phòng làm việc (gọi tắt là dự án IDC) được nhắc tới gần đây nằm trong danh sách 700 dự án ngoài ngân sách chậm triển khai tại Hà Nội. Hai dự án này từng được xem là “điểm nhấn” trong kiến trúc đô thị, làm thay đổi diện mạo khu vực quận Tây Hồ, thế nhưng sau hơn 20 năm phê duyệt vẫn… nằm trên giấy.

Theo đánh giá của HĐND TP. Hà Nội, việc chậm triển khai kết luận giám sát là do quy định pháp luật về quản lý đất đai, quản lý đầu tư, xây dựng còn chồng chéo, chưa đồng bộ và chậm được tháo gỡ. Sự phối hợp giữa các cơ quan chuyên ngành của UBND Thành phố chưa xuyên suốt, chưa quy định trách nhiệm cụ thể của từng ngành, cấp trong việc phối hợp theo dõi, đôn đốc và kiểm tra.

Không riêng Hà Nội, tình trạng dự án chậm tiến độ kéo dài cũng là nỗi nhức nhối tại nhiều địa phương trên cả nước. Chẳng hạn, tại TP.HCM là câu chuyện thu hồi Khu công nghệ hạ tầng Saigon Silicon City trong Khu công nghệ cao TP.HCM (SHTP). Cách đây gần 9 năm, khi trao giấy chứng nhận đầu tư, dự án được kỳ vọng sẽ thu hút 1,5 tỷ USD từ các nhà đầu tư thứ cấp, đặc biệt là các doanh nghiệp trong khu vực Thung lũng Silicon (Mỹ) về đầu tư nghiên cứu và sản xuất các sản phẩm công nghệ cao, các sản phẩm công nghiệp hỗ trợ…

Song đến nay, khu đất có diện tích 52 héc ta của dự án chỉ có tòa nhà điều hành cùng công trình phụ trợ chưa hoàn thiện. Cả công trường là một bãi hoang phế, các trang thiết bị đã xuống cấp trầm trọng do lâu ngày không sử dụng, còn những nhà đầu tư thứ cấp thì hủy dự án vì không thể đợi bàn giao mặt bằng lâu hơn.

Tại hội nghị triển khai kế hoạch năm 2023 diễn ra tại chính Khu công nghệ cao (SHTP) hồi trung tuần tháng 2/2023, Phó chủ tịch UBND TP.HCM Võ Văn Hoan yêu cầu các sở, ngành liên quan phối hợp với SHTP đẩy nhanh thủ tục chấm dứt, thu hồi giấy chứng nhận đầu tư, thu hồi đất dự án trong năm này để tạo cơ hội cho nhà đầu tư có tiềm lực tham gia.

Bao giờ cho hết?

1. Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI cho hay, thực trạng nhiều dự án treo hàng thập kỷ không bị thu hồi là vấn nạn đã kéo dài, bắt nguồn từ những bất cập trong hệ thống pháp luật đất đai, nhưng vẫn chưa thể giải quyết. Theo quy định, một dự án đầu tư nếu sau 12 tháng không đưa đất vào sử dụng hoặc sau 24 tháng sử dụng đất không đúng tiến độ đề ra sẽ bị thu hồi. Tuy nhiên, Luật Đầu tư quy định, sau 12 tháng dự án không có hoạt động đầu tư thì rút giấy phép đầu tư.

Theo ông Đức, mỗi luật đưa ra một mốc thời gian khác nhau làm khó cho việc xử lý các dự án chậm triển khai. Bên cạnh đó, quy định về thời gian và số lần được gia hạn nếu tính tổng cộng, các dự án có thể được “treo” tới 5-6 năm. Trên thực tế, danh sách các dự án lớn chậm tiến độ tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM… đều đã quá mốc thời gian cho phép rất nhiều, nghĩa là vấn đề không còn chỉ nằm ở luật, mà còn có trách nhiệm rất lớn từ những người thừa hành trực tiếp.

Là một trong những địa phương đang quyết liệt thu hồi các dự án vốn ngoài ngân sách có sử dụng đất chậm triển khai, Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Trần Sỹ Thanh cho biết, Thành phố tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, nhưng cũng quyết liệt thu hồi ngay các dự án chậm triển khai. Dù dự án quan trọng đến đâu cũng không để tổn hại đến lợi ích của người dân.

Tại cuộc họp hồi đầu tháng 4/2023, ông Thanh yêu cầu phải kiên quyết thu hồi, chấm dứt và hỗ trợ thu hồi các dự án chậm triển khai, không để tình trạng chây ỳ, kéo dài và phải coi đây là việc làm thường xuyên, định kỳ hằng năm. Riêng các dự án đầy đủ thủ tục, ông yêu cầu phải cho triển khai ngay theo phân kỳ và từng bước. Ngoài ra, phải thống kê, phân loại các dự án theo quy định, lựa chọn địa phương còn tồn tại nhiều dự án để kiểm tra, rà soát.

Cũng lưu ý rằng, việc Hà Nội quyết tâm xử lý dự án treo cũng một phần tới từ việc Chính phủ vừa ban hành Nghị định 10/2023 với nhiều quy định tháo gỡ sự chồng chéo giữa các luật để tạo quy trình xử lý các dự án chậm tiến độ kéo dài. Nghị định mới sửa đổi Điều 15b – Nghị định số 43/2014/NĐ-CP theo hướng tạo điều kiện cho chủ đầu tư tìm kiếm đối tác chuyển nhượng dự án để thu lại phần nào đó chi phí đã đầu tư trước khi chấm dứt hẳn.

Cụ thể, với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng đất 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật về đầu tư. Trong thời này, chủ đầu tư được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác theo quy định của pháp luật. Khi hết thời hạn 24 tháng được gia hạn tiến độ sử dụng đất mà chủ đầu tư không thực hiện được việc chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản hợp pháp của mình gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác thì Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp bất khả kháng quy định tại Khoản 1, Điều 15 nghị định này.

Với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định, chủ đầu tư được thực hiện bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác theo quy định của pháp luật. Nhà nước thu hồi đất của người bán tài sản gắn liền với đất thuê để cho người mua tài sản sử dụng đất thuê.

Theo ông Phạm Văn Lâm, Phó giám đốc Trung tâm Tư vấn pháp luật và hòa giải (Viện Nghiên cứu pháp luật và kinh tế ASEAN), sau lần ân hạn này, các chủ đầu tư không có lý do gì để trình bày hay kiến nghị đối với các dự án treo này. Thời gian 24 tháng kéo dài mà Chính phủ đưa ra là để doanh nghiệp sắp xếp nội bộ, cũnglà thời gian để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản đã đầu tư gắn liền với quyền sử dụng đất (doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm chỉ được bán tài sản trên đất).

GS Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết thêm, Luật Đất đai 2013 cho phép sau 24 tháng chủ đầu tư không được gia hạn tiến độ dự án thì bị tịch thu cả đất và tài sản đã đầu tư. Tuy nhiên, Luật Đầu tư chỉ cho phép 12 tháng, nếu không thực hiện đầu tư xây dựng sẽ rút giấy phép đầu tư, tức là “vênh” tới 12 tháng so với Luật Đất đai.

“Như vậy, Nghị định 10 đã giúp điều chỉnh hài hòa 2 quy định trên để cơ quan quản lý dễ áp dụng và giải quyết thu hồi đất”, ông Võ nói.

Ninh Việt

———-—–

Đầu tư chứng khoán (Pháp luật) ngày 12-5-2023:

https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bds-phap-luat/them-cay-gay-xu-ly-du-an-treo-320848.html

(217/1.914) #BĐS