Tranh chấp chung cư vì sao chưa giải quyết dứt điểm
(VOV1) – Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC, lên sóng trực tiếp cùng Biên tập viên kiêm MC Thành Trung 8h10 ngày 13-11-2023 tại VOV1, tầng 5, số 41 Bà Triệu, Hoàn Kiếm, Hà Nội.
VOV1 – Tranh chấp chung cư đã và đang là vấn đề nhức nhối ở các đô thị lớn của nước ta, trong đó có Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Hầu hết các tranh chấp đều diễn ra căng thẳng. Người dân đệ đơn đến các cơ quan chức năng để tố cáo, phản đối chủ đầu tư. Trong khi đó, một số chủ đầu tư cắt nước, cắt điện của cư dân. Tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư thì muôn hình vạn trạng nhưng chủ yếu liên quan đến việc chậm được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (hay còn gọi là sổ hồng); việc tranh chấp không gian chung như hầm để xe, trường mầm non, sân tập thể thao và một số hạng mục khác; về một số quyền và nghĩa vụ của các bên sau khi bàn giao căn hộ, chưa được làm rõ trong hợp đồng. Một số chủ đầu tư chây ì, cố tình không thành lập Ban Quản trị và không bàn giao quỹ bảo trì 2% theo quy định… Vậy, tại sao việc tranh chấp chung cư diễn ra phổ biến, trong suốt thời gian dài nhưng vẫn chưa thể được giải quyết dứt điểm? Giải pháp nào để hạn chế tranh chấp chung cư trong thời gian tới? Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam sẽ cùng bàn luận câu chuyện này.
—————
VOV1 (Câu chuyện Thời sự) ngày 13-11-2023:
(23 phút)
—————–
Kịch bản:
CÂU CHUYỆN THỜI SỰ THỨ HAI NGÀY 13-11-2023
Tranh chấp chung cư: Vì sao chưa thể giải quyết dứt điểm
(Khách mời là Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam)
Dẫn: Thưa quý vị và các bạn! Tranh chấp chung cư đã và đang là vấn đề nhức nhối ở các đô thị lớn của nước ta, trong đó có Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Hầu hết các tranh chấp đều diễn ra căng thẳng. Người dân giăng biểu ngữ, khẩu hiệu hoặc đệ đơn đến các cơ quan chức năng để tố cáo, phản đối chủ đầu tư. Trong khi đó, một số chủ đầu tư cắt nước, cắt điện của cư dân.
Tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư thì muôn hình vạn trạng nhưng chủ yếu liên quan đến việc chậm được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (hay còn gọi là sổ hồng); việc tranh chấp không gian chung như hầm để xe, trường mầm non, sân tập thể thao và một số hạng mục khác; về một số quyền và nghĩa vụ của các bên sau khi bàn giao căn hộ, chưa được làm rõ trong hợp đồng. Một số chủ đầu tư chây ì, cố tình không thành lập Ban Quản trị và không bàn giao quỹ bảo trì 2% theo quy định…
Vậy, tại sao việc tranh chấp chung cư diễn ra phổ biến, trong suốt thời gian dài nhưng vẫn chưa thể được giải quyết dứt điểm? Giải pháp nào để hạn chế tranh chấp chung cư trong thời gian tới? Đây cũng là nội dung của Câu chuyện thời sự hôm nay. Khách mời của chương trình là Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam. Bây giờ mời BTV Thành Trung bắt đầu câu chuyện thời sự với vị khách mời.
BTV: Trước hết xin cảm ơn Luật sư Trương Thanh Đức đã tham gia Câu chuyện thời sự trên sóng VOV1 sáng thứ 2 đầu tuần, để bàn về một vấn đề chưa bao giờ hết “nóng” là tranh chấp tại các chung cư.
Luật sư Trương Thanh Đức chào thính giả…
1/ Nhiều năm làm công tác tư vấn Luật, hẳn là ông đã gặp không ít những trường hợp tranh chấp liên quan đến chủ đầu tư và cư dân. Vậy, ông có thể phân tích những nguyên nhân dẫn đến những xung đột lợi ích giữa 2 bên?
Luật sư Trương Thanh Đức trao đổi:
2/ Một vấn đề dễ nảy sinh tranh chấp nhất là sự không rõ ràng trong từng câu từ, điều khoản của Hợp đồng mua bán căn hộ. Có hợp đồng dài đến vài chục trang, rất khó hiểu. Cuối cùng phần thiệt thòi vẫn thuộc về người dân. Vậy, lỗi ở đây do người dân chưa đọc kỹ hợp đồng hay do cơ quan quản lý chưa sát sao trong thỏa thuận kinh tế giữa các bên?
Luật sư Trương Thanh Đức trao đổi:
Hiện nay tại Hà Nội cũng đang có hàng chục chung cư xảy ra tranh chấp. Có chung cư việc tranh chấp thậm chí kéo dài nhiều năm mà chưa phân định được bên nào đúng bên nào sai. Mời quý vị thính giả cùng Luật sư Trương Thanh Đức theo dõi một phẩn ánh ngắn do nhóm phóng viên Thời sự vừa thực hiện tại chung cư Đồng Phát Park View Tower, thuộc phường Vĩnh Hưng,quận Hoàng Mai, Hà Nội:
V1 13/11 PS CAU CHUYEN THOI SU
# Gần 1 tuần nay, người dân đang sinh sống tại chung cư Đồng Phát Park View Tower liên tục căng băng rôn, tập trung dưới sảnh tòa nhà để gây áp lực buộc chủ đầu tư phải bàn giao hơn 20 tỷ tiền quỹ bảo trì chung cư cho Ban Quản trị; đồng thời đề nghị phân định rõ quyền sử dụng tầng hầm B2, nơi mà chủ đầu tư cho rằng không gian đó thuộc quyền sở hữu của mình, còn cư dân trong tòa nhà thì cho rằng đó là không gian chung:
(Ý kiến 2 người dân: – Chúng tôi đề nghị chủ đầu tư phải bàn giao lại toàn bộ quỹ bảo trì 2%. Có tiền đó thì Ban Quản trị và cư dân chúng tôi mới tu sửa các trang thiết bị trong tòa nhà. 6 năm nay nhà chúng tôi xuống cấp, hiện nhiều nhà đang bị nứt, thấm dột và lún đến 15-20 phân chứ không phải là ít.
An toàn trong tòa nhà như phòng cháy chữa cháy thì gần như bỏ bê. Cụ thể đã có vụ cháy ở tầng 6B. Lúc xảy ra vụ cháy mất điện thì cư dân tự phát hiện chứ hệ thống cảnh báo tê liệt, trong khi quạt hút gió không bật. Hành lang thì kín mít khói. Chúng tôi về đây ở 6 năm rồi nhưng chưa có lền nào sơn sửa bảo trì. Chúng tôi đã ý kiến rất nhiều nhưng chủ đầu tư coi như không nghe thấy, không trả lời, không hợp tác).
Việc tranh chấp lên đến cao trào khi chủ đầu tư cho đỗ nhiều xe ô tô trước cửa ra vào hầm để xe để khẳng định chủ quyền của mình, còn người dân thì tập trung đông người để phản đối. Đơn thư khiếu nại, kêu cứu cũng đã được gửi đi khắp nơi, đến cả Thành ủy, UBND thành phố Hà Nội. Với chức năng nhiệm vụ của mình, chính quyền địa phương đã bố trị lực lượng túc trữ suốt ngày đêm để kịp thời xử lý những tình huống xấu có thể phát sinh trong quá trình tranh chấp. UBND xã cũng nhiều lần mời các bên liên quan đến làm việc, hòa giải nhưng bất thành. Việc tranh chấp dân sự trong những tình huống này thuộc thẩm quyền của nhiều ban ngành chức năng,chứ không chỉ của chính quyền cơ sở. Ông Ngô Mạnh Cường, Phó Chủ tịch phụ trách Ủy ban nhân dân phường Vĩnh Hưng, quận Hoàng Mai cho biết:
(Băng: Phần tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân liên quan đến kinh tế tài chính và phần diện tích sử dụng chung-riêng nếu không thống nhất được giữa hai bên thì UBND phường đề nghị chủ đầu tư và Ban Quản trị nên khởi kiện ra tòa, để rõ phần nào là của ai. Như vậy cho rõ sự liên quan giữa hai bên về tài chính. Khi có phán quyết của tòa thì chính quyền địa phương sẽ căn cứ vào đó để chỉ đạo cho tốt hơn và dễ hơn).
(Hết phản ánh)
3/ Thưa Luật sư Trương Thanh Đức, ông có bình luận gì sau khi theo dõi phản ánh thực tế ở chung cư Đồng Phát Park View Tower?
Luật sư Trương Thanh Đức trao đổi:
4/ Có một thực tế là ở hầu hết các chung cư xảy ra tranh chấp có nguyên nhân do chủ đầu tư vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, pháp luật về phòng cháy chữa cháy và các pháp luật khác có liên quan. Vậy tại sao những vi phạm này lại phổ biến như vậy trong khi có nhiều cơ quan giám sát trong quá trình xây dựng công trình đến khi đưa vào sử dụng?
Luật sư Trương Thanh Đức trao đổi:
5/ Vậy, vai trò của chính quyền địa phương như thế nào trong việc giải quyết các vướng mắc giữa các bên liên quan trong chung cư đó?
Luật sư Trương Thanh Đức trao đổi:
Quý vị và các bạn đang theo dõi Câu chuyện thời sự với chủ đề “Tranh chấp chung cư: Vì sao chưa thể giải quyết dứt điểm” với sự tham gia bàn luận của Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam.
6/ Thưa Luật sư Trương Thanh Đức, việc giải quyết tranh chấp nhất thiết phải dựa trên các quy định pháp luật. Tuy nhiên, nhiều văn bản liên quan đến quản lý chung cư lại hướng dẫn không sát thực tiễn, gây thêm vướng mắc trong công tác triển khai. Là một Luật sư, ông có đề xuất gì để khắc phục những hạn chế này?
Luật sư Trương Thanh Đức trao đổi:
7/ Việc sử dụng quỹ bảo trì 2% đã được nhắc đến rất nhiều trong thời gian qua. Đây là số tiền rất lớn, trong khi Ban Quản trị chung cư đều là những người do cư dân tự bầu ra. Việc sử dụng quỹ này cần phải có quy định nư thế nào thưa Luật sư?
Luật sư Trương Thanh Đức trao đổi:
8/ Vấn đề đáng nói là cho đến thời điểm hiện tại, hầu như chưa có cuộc tranh chấp nào trong nội bộ chung cư được đưa ra tòa. Cho nên, những xung đột như vậy chỉ dừng lại ở những cuộc đôi co, cãi vã như lại rất phức tạp. Luật sư Trương Thanh Đức lý giải như thế nào về thực tế này?
Luật sư Trương Thanh Đức trao đổi:
9/ Vậy, theo ông,đâu là giải pháp căn cơ nhất để hạn chế tranh chấp chung cư, góp phần xây dựng nếp sống văn minh đô thị trong thời gian tới?
Luật sư Trương Thanh Đức trao đổi:
Dẫn cuối: Vâng, xin cảm ơn Luật sư Trương Thanh Đức. Thưa quý vị và các bạn! Như vậy, các tranh chấp thường xuất phát từ việc những yêu cầu của người dân không được đáp ứng. Chính sự thiếu trách nhiệm của chủ đầu tư là nguyên nhân ban đầu gây nên mâu thuẫn. Song cũng phải kể đến sự thiếu “xây dựng” của một số hộ dân, khi có những vấn đề phát sinh, nhiều cư dân thường không có thói quen ngồi lại với chủ đầu tư để bàn bạc, ngược lại tự ý có những phản ánh tiêu cực, một chiều… ảnh hưởng đến cộng đồng chung. Ở một số nơi, chính quyền địa phương và các ban ngành đoàn thể chưa thực hiện đúng chức năng nhiệm vụ của mình trong quản lý hành chính và giải quyết các vấn đề liên quan. Mong rằng những chia sẻ của Luật sư Trương Thanh Đức sẽ giúp quý vị có thêm thông tin bổ ích để có thể tìm ra tiếng nói chung, cân bằng lợi ích và giải quyết căn nguyên của mâu thuẫn tại chung cư, nơi mình đang sinh sống.
Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI chào thính giả… ./.