Khơi thông nguồn lực đất đai: “Cú hích” từ Nghị quyết 29/2026/QH16.

(KT) – Hàng nghìn dự án bất động sản đình trệ nhiều năm không chỉ khiến nguồn lực đất đai bị “đóng băng” mà còn trở thành điểm nghẽn lớn đối với đà tăng trưởng kinh tế. Trong bối cảnh đó, việc thực thi hiệu quả Nghị quyết số 29/2026/QH16 được kỳ vọng sẽ là “chìa khóa” mở ra cánh cửa khơi thông nguồn vốn hàng triệu tỷ đồng, tạo dư địa quan trọng để hiện thực hóa các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội trong giai đoạn mới.

Luật Đất đai năm 2024 có ý nghĩa quan trọng nhằm khơi thông nguồn lực đất đai đang bị “đóng băng” trong hàng nghìn dự án bất động sản trên cả nước. Ảnh: ST

Khơi thông nguồn lực từ hàng nghìn dự án tồn đọng

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, đến cuối quý I/2025, cả nước có 4.489 dự án, quỹ đất gặp khó khăn, vướng mắc với tổng diện tích khoảng 198.428 héc-ta và tổng mức đầu tư hơn 3,35 triệu tỷ đồng. Quy mô nguồn lực bị đình trệ này tương đương khoảng ba lần tổng vốn đầu tư công năm 2026. Trong bối cảnh đó, Nghị quyết số 29/2026/QH16 quy định cơ chế, chính sách đặc thù để xử lý vi phạm pháp luật về đất đai của tổ chức, cá nhân xảy ra trước khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực, đồng thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài (Nghị quyết 29), được Quốc hội khóa XVI thông qua, được đánh giá là chính sách có ý nghĩa đặc biệt quan trọng nhằm khơi thông nguồn lực đất đai đang bị “đóng băng” trong hàng nghìn dự án bất động sản trên cả nước.

Điểm đáng chú ý của Nghị quyết là cách tiếp cận linh hoạt hơn so với trước đây. Thay vì chỉ tập trung xử lý sai phạm và “đóng băng” dự án để phục vụ điều tra, cơ chế mới cho phép xử lý vi phạm đồng thời với việc đưa dự án trở lại vận hành nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định. Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, đây là bước chuyển quan trọng từ tư duy “đóng băng để xử lý” sang “xử lý để vận hành”, mở ra cơ hội tái kích hoạt nguồn cung và dòng vốn bị ách tắc trong nhiều năm.

Nghị quyết cũng tạo cơ chế xử lý đối với nhiều nhóm dự án tồn đọng như: Giao đất không qua đấu giá; lựa chọn nhà đầu tư chưa đúng quy định; sử dụng đất sai mục đích; hoặc dự án đã được cấp giấy chứng nhận nhưng chưa phù hợp với quy định pháp luật. Khi các dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, thị trường sẽ được bổ sung nguồn cung, tăng tính cạnh tranh, qua đó góp phần giảm áp lực tăng giá ở một số phân khúc bất động sản.

Không chỉ tác động tới thị trường bất động sản, Nghị quyết 29 còn được kỳ vọng tạo hiệu ứng lan tỏa đối với nền kinh tế. Thời gian qua, việc nhiều dự án đình trệ đã khiến dòng tiền bị tắc nghẽn, doanh nghiệp suy giảm khả năng thanh toán, kéo theo áp lực nợ xấu ngân hàng. Khi các dự án được tái khởi động, dòng vốn sẽ có cơ hội lưu thông trở lại, góp phần thúc đẩy hoạt động xây dựng, vật liệu, tài chính và tạo thêm việc làm cho người lao động.

TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – nhận định, tổng nguồn lực đang bị “đóng băng” trong các dự án tồn đọng là rất lớn và nếu được khơi thông sẽ tạo dư địa quan trọng cho tăng trưởng kinh tế. Trong khi đó, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng, Nghị quyết 29 có thể trở thành “cú hích” mạnh mẽ để tái kích hoạt nguồn lực đầu tư hàng triệu tỷ đồng đang bị “đắp chiếu”, hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng GDP hai con số giai đoạn 2026-2030.

Ở góc độ pháp lý, nhiều chuyên gia đánh giá điểm đột phá của Nghị quyết nằm ở việc phân hóa rõ trách nhiệm đối với từng nhóm sai phạm. Luật sư Lê Văn Lên – Giám đốc Hãng Luật Capital – cho rằng, đây không phải cơ chế “nới lỏng trách nhiệm pháp lý”, mà là giải pháp xử lý các tồn tại lịch sử trong quản lý đất đai. Việc xem xét không truy cứu trách nhiệm hình sự chỉ áp dụng đối với các trường hợp không có yếu tố tham nhũng, dự án mang lại hiệu quả kinh tế – xã hội, không còn tranh chấp và đã khắc phục hậu quả.

Chính phủ đã ban hành Nghị định số 147/2026/NĐ-CP hướng dẫn thực hiện cơ chế, chính sách đặc thù tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài quy định tại Nghị quyết số 29/2026/QH16, có hiệu lực thi hành từ ngày 07/5/2026.

Hiệu quả thực thi là yếu tố quyết định

Dù được đánh giá là bước tiến chính sách quan trọng, song hiệu quả thực tế của Nghị quyết 29 sẽ phụ thuộc lớn vào quá trình triển khai. Các chuyên gia cho rằng, khoảng cách từ chính sách đến thực tiễn vẫn còn khá lớn, trong khi việc xử lý các dự án tồn đọng liên quan trực tiếp đến nhiều lĩnh vực nhạy cảm như đất đai, đầu tư, tài chính và trách nhiệm pháp lý.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, vai trò của chính quyền địa phương, đặc biệt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, sẽ mang tính quyết định đối với hiệu quả thực thi Nghị quyết. Đây là cấp được trao quyền trực tiếp trong việc rà soát, phân loại và xử lý các dự án tồn đọng. Nếu địa phương chủ động, quyết liệt và phối hợp hiệu quả giữa các cơ quan liên quan, quá trình tháo gỡ sẽ được thúc đẩy nhanh hơn. Ngược lại, tâm lý e dè, né tránh trách nhiệm có thể khiến Nghị quyết khó đạt được hiệu quả như kỳ vọng.

Bên cạnh đó, Luật sư Trương Thanh Đức – Giám đốc Công ty Luật ANVI – cho rằng, một trong những thách thức lớn là bài toán phân loại vi phạm để áp dụng cơ chế xử lý phù hợp. Cơ quan chức năng cần phân biệt rõ sai sót thủ tục hành chính, vi phạm do yếu tố lịch sử hoặc thay đổi pháp luật với các hành vi cố ý làm trái nhằm trục lợi, tham nhũng.

“Nghị quyết trao thêm quyền chủ động cho địa phương trong xử lý các trường hợp thuộc “vùng xám” pháp lý. Tuy nhiên, nếu thiếu tiêu chí rõ ràng hoặc áp dụng không thống nhất giữa các địa phương, nguy cơ phát sinh cách xử lý khác nhau đối với các dự án tương tự là rất lớn” – ông Đức nhấn mạnh.

Ngoài ra, theo các chuyên gia, việc bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, nhà đầu tư thứ cấp và cư dân tại các dự án vướng pháp lý cũng được đặt ra như một yêu cầu cấp thiết. Thực tế cho thấy, nhiều dự án condotel, officetel hoặc dự án “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã hoàn thành xây dựng, bàn giao tài sản hoặc cấp giấy chứng nhận cho khách hàng trước khi phát sinh kết luận thanh tra. Vì vậy, khi xử lý các dự án này, cơ quan quản lý không chỉ xem xét sai phạm ban đầu mà còn phải tính đến yêu cầu ổn định môi trường đầu tư, bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua và hạn chế phát sinh tranh chấp xã hội.

Để Nghị quyết đi vào cuộc sống, nhiều khuyến nghị đã được các chuyên gia đưa ra như: Thành lập các tổ công tác chuyên trách tại địa phương để rà soát, phân loại và xử lý các dự án tồn đọng; xây dựng cơ chế định giá đất minh bạch, nhất quán; chuẩn hóa dữ liệu và quy trình xử lý trên phạm vi toàn quốc nhằm nâng cao tính minh bạch và hạn chế tiêu cực.

Các chuyên gia cũng nhấn mạnh yêu cầu xây dựng cơ chế bảo vệ cán bộ dám làm, dám chịu trách nhiệm trong quá trình thực thi. Đồng thời, cần rà soát đồng bộ giữa Luật Đất đai năm 2024 với các luật liên quan nhằm hạn chế tình trạng chồng chéo pháp lý kéo dài.

Đặc biệt, việc tăng cường kiểm toán, minh bạch thông tin và giám sát độc lập được xem là điều kiện quan trọng để ngăn ngừa nguy cơ lợi dụng chính sách nhằm hợp thức hóa sai phạm hoặc trục lợi. Tinh thần xuyên suốt của Nghị quyết là tháo gỡ để đưa dự án vào hoạt động, giải phóng nguồn lực cho phát triển nhưng không hợp thức hóa sai phạm; mọi tổ chức, cá nhân vi phạm vẫn phải được xem xét trách nhiệm theo đúng quy định của pháp luật./.

Tuấn Minh

————-

Kiểm toán (Kinh tế) ngày 21-5-2026:

https://baokiemtoan.vn/vi/bai-viet/khoi-thong-nguon-luc-dat-dai-cu-hich-tu-nghi-quyet-292026qh16

(142/1.614)