(ANVI) – Hội đồng Thẩm định Dự luật KD Bất động sản                          Bộ Tư pháp, HN 05-12-2013    

(DỰ THẢO 11-2013)

1. Về Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản (Điều 8):

• Khoản 2 và 3 Điều này đã đặt ra quy định mới rất hợp lý đối với các tổ chức và hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp, thì không bắt buộc phải đăng ký kinh doanh bất động sản.
• Tuy nhiên, cần bổ sung một số trường hợp khác không bắt buộc phải đăng ký kinh doanh bất động sản như hoạt động mua, bán bất động sản liên quan đến xử lý nợ và xử lý tài sản thế chấp của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, Công ty Mua bán và xử lý nợ (AMC) và các chủ thể khác. Theo quy định của Bộ luật Dân sự và Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29-12-2006, thì mọi chủ thể đều có quyền xử lý tài sản bảo đảm bằng cách thực hiện một số hoạt động kinh doanh bất động sản như nắm giữ, thu hồi, nhận gán nợ, đầu tư thêm, bán, cho thuê,… nhà ở nói riêng và bất động sản nói chung.
• Vấn đề quan trọng nhất là phải phân biệt được gianh giới rõ ràng giữa kinh doanh bất động sản “chuyên nghiệp” và “không chuyên nghiệp”, để tránh vướng mắc trong thực tế.

2. Về Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản (Điều 9):

• Không nên quy định “Tổ chức khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản thì người đại diện theo pháp luật của tổ chức đấu giá phải có chứng chỉ hành nghề đấu giá theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản.”
• Quy định trên và quy định tại các điều 54 – 58 về “Dịch vụ định giá bất động sản” mâu thuẫn với Luật Giá năm 2012 ít nhất về 3 nội dung:
• Thứ nhất, Dự luật gọi là “kinh doanh dịch vụ định giá”, “chứng thư định giá” trong khi Luật Giá gọi là “kinh doanh dịch vụ thẩm định giá thẩm định giá” và “chứng thư thẩm định giá”;
• Thứ hai, Dự luật quy định “khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản”, trong khi đó Điều 39 về “Điều kiện cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá”, Luật Giá năm 2012 quy định 5 loại hình doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ thẩm định giá đều phải “Có ít nhất 03 thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp”, trong đó phải có tối thiểu 1 thành viên là chủ sở hữu hoặc 2 thành viên góp vốn hoặc 2 thành viên hợp danh hoặc 1 thẩm định viên là chủ doanh nghiệp tư nhân hoặc 2 cổ đông sáng lập, tùy thuộc vào loại hình doanh nghiệp;
• Thứ ba, Điều 55 về “Chứng thư định giá bất động sản” của Dự luật chỉ quy định lập và giao cho khách hàng “Chứng thư định giá bất động sản”, trong khi khoản 2, Điều 42 về “Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp thẩm định giá” và các điều khác của Luật Giá lại quy định một trong các nghĩa vụ của doanh nghiệp thẩm định giá phải lập và cung cấp “Báo cáo kết quả thẩm định giá và Chứng thư thẩm định giá cho khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết”

3. Về Chứng chỉ định giá bất động sản (Điều 58):

• Về tên gọi: Cần gọi là “Chứng chỉ hành nghề thẩm định giá bất động sản” thay vì “Chứng chỉ định giá bất động sản”.
• Khoản 2 và 3, Điều này quy định:

“2. Cá nhân được cấp chứng chỉ định giá bất động sản khi có đủ các điều kiện sau đây:

1. a) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
2. b) Có trình độ từ đại học trở lên về các chuyên ngành vật giá, thẩm định giá, kinh tế, kinh tế – kỹ thuật, kỹ thuật, luật liên quan đến nghiệp vụ về giá, thẩm định giá.
3. c) Đã qua sát hạch về định giá bất động sản;
4. d) Có hồ sơ đề nghị cấp chứng chỉ định giá bất động sản.
5. Bộ Xây dựng tổ chức sát hạch và cấp chứng chỉ định giá bất động sản.”

Là có sự mâu thuẫn với quy định tại Điều 34 về “Tiêu chuẩn thẩm định viên về giá”, Luật Giá là:

“1. Có năng lực hành vi dân sự.

2. Có phẩm chất đạo đức, liêm khiết, trung thực, khách quan.
3. Tốt nghiệp đại học chuyên ngành liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá.
4. Có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 tháng trở lên sau khi có bằng tốt nghiệp đại học theo chuyên ngành quy định tại khoản 3 Điều này.
5. Có chứng chỉ đã qua đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá do cơ quan có thẩm quyền cấp.
6. Có Thẻ thẩm định viên về giá theo quy định của Bộ Tài chính.”

• Đề nghị quy định thời hạn của Chứng chỉ là vô thời hạn thay vì quy định tại khoản 4, Điều này “Chứng chỉ định giá bất động sản có thời hạn sử dụng là 03 (ba) năm”. Luật sư, bác sỹ là lĩnh vực phức tạp hơn nhiều, nhưng cũng được cấp chứng chỉ hành nghề muôn năm.

4. Về Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản (Điều 59):

Khoản 2, Điều này quy định: “Sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân và đăng ký kinh doanh.”, như vậy là sàn giao dịch bất động sản không được phép hoạt động dưới hình thức doanh nghiệp tư nhân. Đề nghị xem lại quy định này, khi mà hoạt động kinh doanh bất động sản có yêu cầu cao hơn, nhưng doanh nghiệp tư nhân được phép hoạt động. Vậy hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản không nên loại trừ loại hình doanh nghiệp tư nhân.

5. Về 4 vấn đề còn có ý kiến khác nhau:

• Về việc thuê bất động sản hình thành trong tương lai

Đề nghị cho phép, không gây ra hậu quả xấu, chỉ có tốt hơn mà thôi.

• Về điều kiện năng lực của chủ đầu tư

Đề nghị ràng buộc cả 3 điều kiện: Vốn pháp định cần tăng từ 6 lên ít nhất là 60 tỷ, phải có tỷ lệ nhất định vốn tự có tham gia vào dự án và giới hạn tỷ lệ được phép thu tiền trước trong việc bán, chuyển nhượng bất động sản.

HỌP HỘI ĐỒNG THẨM ĐỊNH DỰ LUẬT KINH DOANH

BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2014

Bộ Tư pháp 05-12-2013

1. Hội đồng thẩm định theo Quyết định số 2945/QĐ-BTP ngày 02-12-2012 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp, gồm 13 thành viên:

1.1. Ông Đinh Trung Tụng, Thứ trưởng Bộ Tư pháp, Chủ tịch Hội đồng

1.2. GS, TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TNMT

1.3. Ông Dương Đăng Huệ, Vụ trưởng Vụ Pháp luật dân sự – kinh tế, Bộ Tư pháp

1.4. Ông Lê Thanh Khuyến, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục QL Đất đai, Bộ TNMT

1.5. Bà Vũ Ngọc Lan, Vụ phó Vụ Pháp chế NHNN:

1.6. Ông Hồ Quang Huy, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia về giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp

1.7. Bà Lại Thị Vân Anh, Phó Trưởng Phòng Tư pháp quốc tế & so sánh pháp luật, Vụ Pháp luật quốc tế, Bộ Tư pháp

1.8. Bà Vũ Thị Lý, Phó Trưởng phòng Quản lý công chứng, Cục Bổ trợ tư pháp, Bộ Tư pháp

1.9. Ông Phạm Ngọc Thạch, Phó trưởng phòng, Ban Pháp chế, VCCI

1.10. Ông Nguyễn Hùng Huế, Chuyên viên Cục Kiểm soát Thủ tục hành chính, Bộ Tư pháp

1.11. Ông Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI

1.12. Ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản VN

1.13. Bà Nguyễn Chi Lan, Trưởng Phòng Pháp luật kinh tế ngành, Vụ Pháp luật Dân sự – Kinh tế, Bộ Tư pháp.

——————

2. Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam
   • Dự luật chỉ tập trung vào kinh doanh bất động sản, bỏ nội dung về đầu tư tạo tập bất động sản, chuyển các quy định về nhà ở sang Luật Nhà ở
   • Nhiều nội dung quá chi tiết, không xứng với tầm của Luật, nhưng không sao và cũng đúng với yêu cầu của Quốc hội
3. Ông Nguyễn Mạnh Hà
   • Đọc Tờ trình
   • Không quy định chi tiết về các hợp đồng kinh doanh bất động sản
   • Còn 4 nội dung còn có ý kiến khác nhau:

• Người VN định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài trước giống nhau, nay tách riêng
• Bất động sản đưa vào kinh doanh: Luật hiện hành, tài sản hình thành trong tương lai được bán nhưng không được cho thuê
• Giao dịch qua sàn: Bỏ bắt buộc
• Năng lực của chủ đầu tư:
  4. Phần hỏi đáp
  5. GS, TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TNMT:
     • Nên chuyển nội dung kinh doanh nhà ở sang Luật này
     • Thiếu dịch vụ tài chính, bảo đảm, trong đó có thế chấp và thế chấp thứ cấp
     • Vai trò điều tiết thị trường bất động sản của Nhà nước
     • Cần vốn pháp định nhưng không nên quy định phần vốn tự có của doanh nghiệp
  6. Ông Bùi Ngọc Quân, Cục trưởng Cục phát triển quỹ đất, Bộ TNMT:
     • Định giá cần thêm vào cho một mục đích cụ thể
  7. Bà Vũ Ngọc Lan, Vụ phó Vụ Pháp chế NHNN:
     • Đề nghị thanh toán bất động sản qua ngân hàng
     • Phạt chậm nghĩa vụ theo lãi suất liên ngân hàng như thế nào?
  8. Ông Hồ Quang Huy, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia về giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp
     • Không nên quy định lặp lại pháp luật khác như thanh toán, đấu giá,…
  9. Ông Tú, Vụ phó Vụ Pháp luật quốc tế, Bộ TP:
     • Định nghĩa Kinh doanh bất động sản chưa hợp lý (gồm KD bất động sản và KD dịch vụ bất động sản)
  10. Bà Vũ Thị Lý, Phó Trưởng phòng Quản lý công chứng, Cục Bổ trợ tư pháp, Bộ Tư pháp:
      • Cần quy định cụ thể, hạn chế giao cho Chính phủ
  11. Ông Phạm Ngọc Thạch, Phó trưởng phòng, Ban Pháp chế, VCCI:
  12. Ông Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI:
      • Tham gia 6 nội dung (như trên).
  13. Ông La Văn Thịnh, Phó Cục trưởng Cục Quản lý công sản, Bộ Tài chính:
  14. Ông Nguyễn Hùng Huế, Chuyên viên Cục Kiểm soát Thủ tục hành chính, Bộ Tư pháp:
      • Chưa có báo cáo đánh giá tác động của 8 thủ tục hành chính
      • Xem lại sự cần thiết của 1 số thủ tục
  15. Bà Hạnh
      • Chính sách rất mờ nhạt
      • Giải pháp chưa tương ứng để xử lý vấn đề bất cập.
  16. Ông Hoà:
      • Nhà có sẵn phải có giấy phép xây dựng
      • Xem lại quy định môi giới bất động sản phải có trình độ đại học trở lên
  17. Bà Nga Vingroup:
  18. Ông Nguyễn Trần Nam kết luận:
      • Nhà trong Luật này loại trừ nhà ở
      • Quản chặt kinh doanh bất động sản
      • Đang phân vân về điều kiện vốn tự có tham gia dự án
      • Chuyển nhượng dự án trong trường hợp chưa có Sổ đỏ, vênh với Luật Đất đai
      • Chứng chỉ dịch vụ bất động sản. Chính phủ làm nhiều việc không phải của mình, lo việc trên giời, không làm việc cần làm. Yêu cầu đại học
  19. Ông Đinh Trung Tụng kết luận:
      • Liên quan đến nhiều Luật khác
      • Xem lại đối tượng kinh doanh nhà ở có chuyển sang Luật này hay không

—————————–

Luật sư Trương Thanh Đức

ĐC: Công ty Luật ANVI, tầng 4, Tòa nhà Savina, số 1 Đinh Lễ, phố Tràng Tiền, quận Hoàn Kiếm, HN

FB: Trương Thanh Đức (www.facebook.com/LSTruongThanhDuc)

E-mail: duc.tt @anvilaw.com

Web: www.anvilaw.com

ĐT: 090.345.9070